Un époux possède une maison en propre. Pendant le mariage, le couple y fait construire ou rénover, et la communauté rembourse le prêt. Au divorce, la communauté a droit à une récompense. Combien ? Beaucoup de liquidations butent sur ce calcul, entre le montant remboursé, les factures, et la plus-value que les travaux ont apportée au bien. L’arrêt de la première chambre civile du 23 mai 2024 donne la formule et précise ce que l’expert doit mesurer.
Les faits
Un jugement du 9 septembre 2015 a prononcé le divorce d’époux mariés sans contrat. Pendant le mariage, une maison avait été construite sur un terrain propre du mari, et la communauté avait remboursé le capital d’un emprunt, à hauteur de 29 123,19 euros. La cour d’appel de Nîmes, le 23 mars 2022, avait fixé les principes de la récompense et ordonné une expertise. Dans ses motifs, elle excluait de la récompense la plus-value résultant de l’industrie personnelle de l’époux ; dans son dispositif, elle l’incluait.
La décision
La Cour de cassation casse pour contradiction entre les motifs et le dispositif (article 455 du Code de procédure civile), et statue elle-même sans renvoi (Cass. 1re civ., 23 mai 2024, n° 22-18.911).
Elle rappelle les textes. Selon l’article 1437 du Code civil, un époux ne doit récompense à la communauté que lorsqu’il a été pris une somme sur celle-ci. Selon l’article 1469, alinéa 3, lorsque la valeur empruntée a servi à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation, dans le patrimoine emprunteur, la récompense ne peut être moindre que le profit subsistant, lequel se détermine d’après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté ont contribué à l’amélioration.
Puis elle fixe la formule : « La récompense sera égale à la part de la plus-value apportée au bien par les travaux réalisés découlant du financement assumé par la communauté, soit (A − B) × C/D. »
- A est la valeur du bien au jour de la liquidation ;
- B est la valeur qu’aurait le bien, à la même date, sans les travaux ;
- C est le montant financé par la communauté, ici les 29 123,19 euros de capital remboursé ;
- D est le coût total des travaux au moment de leur exécution, « matériaux et main-d’œuvre compris, s’ils n’avaient pas été réalisés par l’époux ou des tiers non rémunérés ».
La plus-value due à l’industrie personnelle de l’époux, c’est-à-dire au travail qu’il a fourni lui-même, n’entre pas dans la récompense.
Ce que l’expert doit produire
Deux valeurs à la même date. La valeur A est une valeur vénale classique au jour le plus proche du partage (article 829 du Code civil). La valeur B est une valeur hypothétique : le même bien, à la même date, dans l’état où il serait si les travaux n’avaient pas été faits. Pour une maison construite sur un terrain nu, B est la valeur du terrain nu constructible aujourd’hui. Pour une rénovation, B est la valeur de la maison non rénovée, établie avec des comparables de biens à rénover. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière impose d’écrire ces hypothèses (6e édition, novembre 2025, Titre I, § 2.2, et Titre III, § 1.2 sur les hypothèses d’évaluation).
Un coût total, pas un total de factures. D n’est pas la somme des factures conservées : c’est ce que les travaux auraient coûté, main-d’œuvre comprise, si l’époux ou des proches n’en avaient pas réalisé une partie eux-mêmes. L’expert reconstitue ce coût à la date des travaux, à partir des devis, des factures de matériaux et des prix de la construction de l’époque. C’est ce dénominateur qui réduit la part de la communauté quand l’époux a beaucoup travaillé de ses mains.
La proportion, puis la plus-value. Le rapport présente les quatre grandeurs, le calcul et le résultat, en fourchette puis en point, pour que le notaire liquidateur et les avocats puissent en discuter poste par poste. Le mécanisme vaut aussi dans l’autre sens, lorsque des fonds propres ont financé des travaux sur un bien commun (article 1433).
Pourquoi cela compte
Dans une liquidation, la récompense calculée sur la dépense faite (29 123,19 euros ici) et celle calculée sur le profit subsistant peuvent différer du simple au triple selon l’évolution du marché et la part de travail personnel. La loi retient la plus élevée des deux lorsque les fonds ont servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien (article 1469, alinéa 3). L’expertise ne tranche pas le droit, mais sans ses chiffres, le notaire ne peut pas appliquer la formule.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’expertise en cas de divorce, son délai et son tarif ; la page Particuliers présente les situations voisines. Sur le même thème : Divorce : le logement s’évalue au plus près du partage, même s’il s’est dégradé et Divorce : à quelle date évaluer la maison, et qui doit payer l’expertise ?. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
La communauté a financé des travaux sur la maison d'un seul époux ?
Je fournis les trois chiffres que le notaire et le juge attendent : la valeur du bien au jour de la liquidation, sa valeur sans les travaux, et le coût total des travaux tel qu'un professionnel l'aurait facturé.
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