Un divorce prononcé en 2010, une liquidation encore discutée en 2022, et un ancien domicile conjugal occupé pendant treize ans par l’un des ex-époux, qui l’a laissé se dégrader. À quelle date évaluer le bien, et comment fixer l’indemnité d’occupation ? La Cour de cassation répond avec précision dans un arrêt du 1er octobre 2025, qui intéresse toutes les liquidations longues.
Les faits
Le divorce de deux époux mariés sans contrat a été prononcé le 11 mars 2010, confirmé en 2013 et devenu définitif en 2014. La liquidation de leurs intérêts patrimoniaux a donné lieu à un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 20 avril 2022. Celle-ci a retenu, pour l’ancien domicile conjugal, la valeur fixée par un rapport d’expertise de février 2009, soit 382 000 euros, au motif que l’ex-époux, qui avait eu la jouissance privative du bien jusqu’en 2017, l’avait laissé dépérir et devait supporter la perte de valeur. Elle a fixé l’indemnité d’occupation due à l’indivision à 1 530 euros par mois, sur la base de la valeur locative de 2009, en refusant de tenir compte de l’état délabré du bien puisque cet état était imputable à l’occupant.
La décision
La Cour de cassation casse sur les deux points (Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.501).
Sur la date d’évaluation, elle rappelle l’article 829 du Code civil : les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, qui est la plus proche possible du partage, sauf si le juge fixe une date plus ancienne parce qu’elle est plus favorable à l’égalité. À défaut d’une telle décision, le bien devait être évalué « à la date la plus proche du partage dans son état à cette date ». Les dégradations imputables à l’indivisaire ne modifient pas la date d’évaluation : elles ouvrent droit à une indemnisation distincte, sur le fondement de l’article 815-13, alinéa 2, selon lequel l’indivisaire répond des dégradations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou sa faute.
Sur l’indemnité d’occupation, l’article 815-9, alinéa 2, prévoit que l’indivisaire qui jouit privativement du bien est redevable d’une indemnité. Celle-ci « devait être évaluée en ayant égard à la valeur locative du bien litigieux pendant la jouissance privative », les dégradations relevant là encore de l’article 815-13. Retenir une valeur locative de 2009 pour toute la période, sans considérer l’évolution du bien et du marché, était une erreur.
Ce que l’arrêt demande à l’expert
Trois évaluations distinctes, dans un même rapport. La valeur vénale du bien au jour du partage, dans son état à cette date, y compris dégradé. La valeur locative du bien pendant toute la période d’occupation, année par année si le marché ou l’état du bien a évolué, en tenant compte de la précarité de l’occupation. Le coût des dégradations imputables à l’occupant, c’est-à-dire l’écart entre la valeur du bien normalement entretenu et sa valeur réelle, ou le coût des travaux de remise en état selon le cas.
Ne pas confondre les postes. L’arrêt sanctionne précisément le mélange : compenser la dégradation en figeant la date d’évaluation, ou en maintenant une valeur locative ancienne. Chaque poste a son fondement et son calcul.
Actualiser plutôt que reprendre. Un rapport de 2009 ne peut pas servir tel quel en 2022. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière traite l’actualisation d’une expertise antérieure comme une mission à part entière, avec examen des modifications intervenues et revisite lorsque le bien ou son environnement a changé (6e édition, novembre 2025, Titre II, chapitre 5). Les définitions de la valeur vénale et de la valeur locative de marché sont celles du Titre III, § 1.1 et § 1.4, et de l’EVS 1 des European Valuation Standards 2025.
Ce que cela signifie pour les ex-époux
Celui qui occupe le bien supporte deux choses : une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative réelle pendant toute la durée de sa jouissance, et l’indemnisation des dégradations qui lui sont imputables. Il ne peut pas voir le bien évalué à une date ancienne pour réduire ce qu’il doit à l’autre. Celui qui a quitté le bien a intérêt à demander une évaluation récente, dans l’état actuel, et à documenter les dégradations séparément.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’expertise en cas de divorce, son délai et son tarif ; la page Particuliers présente les situations voisines. Sur le même thème : Divorce : à quelle date évaluer la maison, et qui doit payer l’expertise ?. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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