Dans la plupart des divorces, le logement est le principal actif à partager, et le principal sujet de désaccord. Celui qui le garde a intérêt à une valeur basse, celui qui part à une valeur haute. Avant de discuter du chiffre, il faut s’entendre sur la date à laquelle il s’apprécie, car elle change tout dans un marché qui bouge.
La date qui compte : le jour du partage
Pour le partage des biens communs ou indivis, les biens sont évalués à leur valeur au jour du partage, c’est-à-dire à la date la plus proche possible de celui-ci. En pratique, c’est la date de l’acte notarié de liquidation ou, en cas de contentieux, la date à laquelle le juge statue. Une estimation réalisée au moment de la séparation, deux ou trois ans plus tôt, devra donc être actualisée.
Cette règle joue dans les deux sens. Si le marché a monté entre la séparation et le partage, l’époux qui quitte le logement profite de la hausse. S’il a baissé, il la subit. C’est l’une des raisons pour lesquelles les partages qui traînent finissent souvent par une nouvelle expertise.
Les autres dates : dissolution du régime et récompenses
La date de dissolution du régime matrimonial fixe la composition de la masse à partager, pas la valeur des biens. Depuis 2021, dans le divorce contentieux, elle remonte en principe à la date de la demande en divorce ; les époux peuvent aussi demander qu’elle soit reportée à la date de cessation de la collaboration.
Les récompenses, dues lorsque des fonds propres ont financé un bien commun ou l’inverse, s’évaluent selon le profit subsistant : on retient la proportion de la dépense dans la valeur du bien à l’époque, puis on l’applique à la valeur au jour de la liquidation. Cela suppose deux valeurs à deux dates : celle de l’acquisition ou des travaux, et celle du partage. L’expert doit donc être capable d’établir une valeur historique fiable, avec les ventes de l’époque, pas seulement une valeur actuelle.
Attribution préférentielle et soulte
L’époux qui souhaite conserver le logement peut en demander l’attribution préférentielle. Il devra alors verser une soulte à l’autre, calculée sur la valeur au jour du partage, déduction faite du capital restant dû sur le prêt s’il le reprend. Une différence de 30 000 euros sur la valeur retenue se traduit par 15 000 euros de soulte dans un régime de communauté. C’est l’enjeu concret de l’expertise.
Quelle expertise choisir
Trois formats existent, et le choix dépend du climat entre les époux.
L’expertise amiable unilatérale est commandée par un seul époux. Elle est rapide et sert à se faire une opinion ou à négocier. Mais un rapport unilatéral, s’il est contesté, ne peut pas fonder seul la décision du juge (Cour de cassation, chambre mixte, 28 septembre 2012). Il doit être corroboré par d’autres éléments.
L’expertise amiable contradictoire est commandée par les deux époux, souvent par leurs avocats, qui choisissent ensemble l’expert. Les deux parties sont convoquées à la visite et peuvent faire valoir leurs observations. Le rapport conjoint a une bien plus grande portée et évite dans la majorité des cas une expertise judiciaire.
L’expertise judiciaire est ordonnée par le juge aux affaires familiales ou par le notaire commis en cas de difficulté. L’expert est désigné par le tribunal, rémunéré sur consignation, et son rapport est déposé au greffe. Elle est la plus longue et la plus coûteuse, mais s’impose lorsque les positions sont irréconciliables.
Qui paie
En amiable, chacun paie ce qu’il a commandé ; en contradictoire, les frais sont le plus souvent partagés par moitié, ce que la lettre de mission précise. En judiciaire, le juge désigne la partie qui consigne, généralement celle qui a demandé l’expertise, et les frais sont ensuite intégrés aux frais de partage, supportés par la masse à partager, sauf décision contraire. L’expertise d’une maison coûte le plus souvent entre 975 et 1 500 euros selon le bien et le déplacement (TVA non applicable) ; le partage porte souvent sur des sommes cent fois supérieures.
Ce que le notaire attend du rapport
Une description juridique et physique du bien, des comparables identifiés, une méthode explicite, une valeur en point et non seulement en fourchette, et le cas échéant une valeur à la date d’acquisition pour les récompenses. Neuf ans en étude notariale m’ont appris ce qui fait gagner du temps à la liquidation. La page Valeur vénale décrit la mission et la page Particuliers les situations voisines : succession, donation, indivision.
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