Expertise · rubrique C.18.2 et C.18.3
Évaluer un fonds de commerce, des parts de SCI ou des titres de société
Cession, apport, transmission, divorce d'entrepreneur, retrait d'associé (article 1843-4 du Code civil), IFI ou contrôle fiscal : la valeur du fonds, des parts et des droits sociaux à prépondérance immobilière.
- Expert près la Cour d’appel de RENNES
- Charte de l’expertise 2025
- EVS 2025 TEGOVA
- Assuré RC Protexi
Mon inscription couvre à la fois la valeur des immeubles, celle des fonds de commerce et celle des parts de société qui les détiennent. C’est la configuration la plus courante dans un divorce d’entrepreneur, une succession familiale ou une transmission : l’immeuble est dans une SCI, le fonds dans une SARL, et la valeur des unes dépend de celle des autres.
Un seul interlocuteur évite les rapports contradictoires entre eux et les angles morts, notamment sur les comptes courants d’associés et la fiscalité latente.
Votre situation
- Vous cédez ou reprenez un commerce, un hôtel, un camping, une officine, un garage, et le prix doit être justifié auprès de la banque ou de l'administration.
- Vous divorcez et l'un des époux détient un fonds ou des parts de société dont la valeur entre dans la liquidation du régime.
- Un associé se retire ou est exclu d'une SCI et les statuts ou l'article 1843-4 imposent une évaluation par un expert.
- Vous héritez de parts de SCI familiale et devez déclarer une valeur tenant compte des décotes admises.
- L'administration conteste la valeur de vos parts pour l'IFI ou les droits de mutation.
Ce que contient le rapport
- Pour le fonds : analyse de l'activité, des comptes sur trois exercices, retraitements (rémunération du dirigeant, loyer, éléments exceptionnels)
- Méthodes croisées : barèmes professionnels, EBE retraité, comparaison, méthode hôtelière pour l'hôtellerie de plein air et classique
- Pour les parts : actif net réévalué à partir de l'expertise des immeubles détenus, passif et comptes courants d'associés
- Décotes motivées : minorité, illiquidité, absence de contrôle, clauses d'agrément, fiscalité latente
- Valeur unitaire des parts et valeur du lot détenu, à la date demandée
- Note de synthèse destinée à l'avocat, au notaire ou à l'expert-comptable
Méthodes utilisées
- Actif net réévalué et décotes de partsLire l’article de méthode
- Méthodes hôtelières (RevPAR, coefficient de loyer, EBITDA)Lire l’article de méthode
- Barèmes et rentabilité du fonds de commerce
- Évaluation du stock et des agencementsLire l’article de méthode
Questions fréquentes
Pourquoi un expert immobilier pour des parts de société ?
Parce que la valeur d'une SCI ou d'une holding immobilière dépend d'abord de la valeur de ses immeubles. La sous-rubrique C.18.3 de la nomenclature des experts judiciaires (droits sociaux à prépondérance immobilière, arrêté du 5 décembre 2022) couvre précisément ce cas, et la Charte de l'expertise en fait une spécialité de certains experts en évaluation immobilière (Titre II, §8.5). Pour une société d'exploitation sans immobilier significatif, je travaille avec un expert-comptable ou un évaluateur d'entreprise.
Quelles décotes sont admises sur des parts de SCI ?
La jurisprudence et la doctrine administrative admettent une décote pour illiquidité et, selon les cas, pour minorité ou absence de contrôle. Les taux retenus varient de 10 à 30 % selon la répartition du capital, les clauses statutaires et la situation de la société. Chaque décote doit être motivée : un pourcentage forfaitaire non justifié est régulièrement écarté.
Qu'est-ce que l'expertise de l'article 1843-4 ?
En cas de cession ou de rachat de droits sociaux contesté, la valeur est déterminée par un expert désigné par les parties ou, à défaut, par le président du tribunal. L'expert applique les règles statutaires si elles existent. Je peux être désigné à ce titre ou assister l'une des parties.
Pouvez-vous évaluer le fonds et les murs ensemble ?
Oui, c'est même préférable pour l'hôtellerie, les campings, les EHPAD ou les commerces dont l'exploitant est propriétaire des murs : la répartition entre valeur des murs et valeur du fonds a des conséquences fiscales et sur la garantie bancaire.
Quels documents dois-je fournir ?
Statuts, derniers bilans et liasses, baux, titres de propriété des immeubles, comptes courants, pacte d'associés éventuel, dernier rapport de gestion. La liste précise vous est envoyée avec le devis.
Décrivez votre situation, recevez un devis gratuit
Par email ou par téléphone, comme vous préférez. Le devis précise la mission, le délai et le prix.