Méthode

Un rapport que le lecteur peut vérifier ligne par ligne

Le rapport est fait pour être lu par un notaire, un avocat, un inspecteur des finances publiques ou un juge. Il doit leur permettre de suivre le raisonnement sans me croire sur parole. Chaque règle citée sur cette page renvoie à son texte.

Expert près la Cour d’appel de RENNES
Charte de l’expertise 2025
EVS 2025 TEGOVA
Assuré RC Protexi

Déroulé

Quatre temps, du contrat à la restitution

Contrat d’expertise

Vous décrivez la situation par écrit ou par téléphone. Le devis, qui vaut contrat d’expertise une fois signé, précise l’objet, la finalité, la date d’évaluation, le référentiel, les diligences prévues et exclues, les pièces à fournir, le délai et le prix (Charte, Titre II, §9.1).

Visite et collecte

Le terme même d’expertise implique la visite du bien (Charte, §1.1). Relevés, photographies, entretien avec les occupants. En mission conjointe, les parties sont convoquées et présentes.

Analyse et calculs

Étude du titre, de l’urbanisme et des baux. Comparables issus de DVF, des bases notariales et de mes bases propres. Méthodes choisies selon le bien et croisées quand il s’y prête : aucune méthode n’est universelle (Charte, Titre III, ch. 8).

Rapport et restitution

Rapport écrit, clair et précis, qui justifie ses conclusions et explicite sa méthodologie (Charte, §4.1.1). Pré-rapport soumis aux dires en mission judiciaire (art. 276 CPC). Échange de restitution inclus.

Le rapport

Ce que contient le rapport

Contrat d’expertise : mandant, objet, finalité, base de valeur, date d’évaluation, référentiel applicable
Pièces examinées et pièces manquantes, hypothèses retenues
Description juridique : titre, servitudes, urbanisme, baux, copropriété
Description physique : surfaces, état, équipements, diagnostics, nuisances
Analyse du marché et des facteurs locaux
Comparables identifiés un par un, avec source et ajustements
Méthodes appliquées, calculs détaillés, pondération
Valeur retenue, réserves et limites d’usage du rapport (Charte, §4.1.8)
Annexes : plans, photographies datées, extraits cadastraux, justificatifs

La Charte distingue le rapport d’expertise détaillé, le rapport synthétique, le certificat d’expertise et l’avis sur dossier établi sans visite (Titre II, chapitres 1 à 3 et §8.6). Le format retenu est indiqué au contrat. Voir aussi Quels éléments contient un rapport d’expertise ?

Bases de valeur

Une valeur n’a de sens que rapportée à sa définition

Le rapport nomme toujours la base retenue et le référentiel qui la définit.

Valeur vénale, valeur de marché

Montant estimé auquel un bien devrait s’échanger à la date d’évaluation entre un acheteur et un vendeur consentants, indépendants, après une commercialisation adéquate, chacun agissant en connaissance de cause et sans contrainte (EVS 2025, norme EVS 1 ; Charte, Titre III, §1.1).

Valeur locative de marché

Montant estimé auquel un bien devrait être loué à la date d’évaluation, entre un bailleur et un preneur consentants, aux conditions du bail réel ou supposé (EVS 2025, EVS 1 ; Charte, Titre III, §1.4).

Valeur hypothécaire et valeur prudente

Valeurs de long terme, hors attentes de hausse, utilisées par les prêteurs ; la valeur prudente au sens du règlement CRR est traitée par la note d’orientation EVGN 2 des EVS 2025 (Charte, §1.15 et §1.16).

Valeur d’investissement, juste valeur

Valeur pour un investisseur donné ; juste valeur au sens de la norme IFRS 13 pour les états financiers (Charte, §1.3).

Valeur avant et valeur après

Écart entre la valeur sans le trouble et la valeur avec le trouble : c’est la mesure du préjudice retenue par les juridictions.

Valeur à une date passée

Valeur au jour du décès, de la dissolution du régime matrimonial, de la rectification fiscale ou de la vente contestée, établie avec les références de l’époque.

Déontologie

Serment, assurance, indépendance

Serment

Inscrit sur la liste des experts judiciaires de la Cour d’appel de RENNES depuis 2019, j’ai prêté serment d’accomplir ma mission, de faire mon rapport et de donner mon avis en mon honneur et conscience (article 6 de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971).

Assurance

Responsabilité civile professionnelle dédiée à l’expertise en évaluation immobilière, comme l’exige la Charte (Titre I, §2.3) : Protexi Assurances, contrat n° 11077698304. Les conditions du contrat sont fournies sur demande (§2.3.4).

Indépendance

Aucun intérêt dans les biens expertisés, aucune activité de transaction ni de gestion, honoraires jamais indexés sur la valeur (Charte, Titre I, §2.1, ch. 3 et §4.1). Vérification des conflits d’intérêts avant chaque mission, récusation en cas de doute (§4.1.1 et §4.1.3 ; article 237 du Code de procédure civile en matière judiciaire).

Textes de référence

Les règles que ce site cite, et où les lire

Loi n° 71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires

Inscription probatoire de trois ans puis réinscription pour cinq ans (art. 2) ; dénomination « expert près la cour d’appel de… », suivie de la spécialité (art. 3) ; serment d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et conscience (art. 6).

Lire le texte

Décret n° 2004-1463 du 23 décembre 2004

Conditions d’inscription et de réinscription sur les listes, nomenclature des rubriques (arrêté du 5 décembre 2022, rubrique C.18 Estimations immobilières, en vigueur depuis le 1er janvier 2024).

Lire le texte Arrêté du 5 décembre 2022 (nomenclature)

Code de procédure civile, articles 232 à 284-1

Mission personnelle (art. 233), conscience, objectivité et impartialité (art. 237), avis limité aux questions de fait (art. 238), interdiction de toute rémunération directe d’une partie (art. 248), prise en compte des dires (art. 276), sapiteur (art. 278), dépôt du rapport (art. 282), rémunération fixée par le juge (art. 284).

Lire le texte

Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025

Définitions et formats de mission (Titre I, §1.1), honoraires jamais indexés sur la valeur (§2.1), obligation de moyens (§2.2), assurance RC obligatoire (§2.3), indépendance et conflits d’intérêts (ch. 3 et 4), formats de rapport et contrat d’expertise (Titre II, chapitres 1 à 3 et §9.1), concepts de valeurs et méthodes (Titre III).

Lire le texte

European Valuation Standards 2025, TEGOVA

Définitions de la valeur de marché et de la valeur locative de marché (EVS 1), bases de valeur autres que la valeur de marché (EVS 2), processus d’évaluation et lettre de mission (EVS 4), rapport (EVS 5), évaluation pour le crédit hypothécaire (EVGN 2).

Lire le texte LPVI, membre de TEGOVA

Les liens s’ouvrent dans un nouvel onglet. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière est protégée par les droits de propriété intellectuelle de nature patrimoniale au profit du Comité d’application de la Charte. Les EVS sont publiées par TEGOVA. Liste des experts judiciaires : Cour d’appel de Rennes.

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