Expertise · rubrique C.18.2
Contester ou justifier une indemnité d'éviction
Refus de renouvellement d'un bail commercial (articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce) : chiffrage de l'indemnité principale et des indemnités accessoires, pour le bailleur ou le preneur, avant ou pendant le procès.
- Expert près la Cour d’appel de RENNES
- Charte de l’expertise 2025
- EVS 2025 TEGOVA
- Assuré RC Protexi
L’indemnité d’éviction est l’un des contentieux les plus techniques du bail commercial : elle mêle valeur du fonds, valeur du droit au bail, comptabilité, et une jurisprudence abondante sur chaque poste accessoire. Les écarts entre les demandes des parties atteignent couramment un facteur trois.
Mon rôle est de produire un chiffrage que chaque partie peut vérifier ligne par ligne. Quand je suis désigné par le tribunal, ce chiffrage devient le rapport d’expertise judiciaire. Quand je suis mandaté par une partie, il sert à négocier ou à convaincre l’expert judiciaire.
Votre situation
- Vous êtes bailleur, vous refusez le renouvellement et devez provisionner ou contester le montant réclamé par votre locataire.
- Vous êtes commerçant évincé et devez justifier la valeur de votre fonds ou de votre droit au bail, plus vos frais de réinstallation.
- Vous êtes avocat et préparez une assignation, une conclusion en défense ou des dires face à l'expert judiciaire.
- Le bailleur exerce son droit de repentir et vous devez vérifier si l'indemnité proposée était cohérente.
- Vous êtes exproprié ou votre locataire l'est, et l'indemnité d'éviction s'inscrit dans une procédure d'expropriation.
Ce que contient le rapport
- Qualification du fonds : transférable ou non, avec ses conséquences sur l'indemnité principale (valeur du fonds ou valeur du droit au bail), selon les articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce et la Charte de l'expertise (Titre III, §1.19)
- Valeur du fonds de commerce par plusieurs méthodes (chiffre d'affaires, EBE retraité, comparables sectoriels)
- Valeur du droit au bail (différentiel de loyer capitalisé, coefficient de situation)
- Indemnités accessoires chiffrées poste par poste : déménagement, réinstallation, trouble commercial, licenciements, double loyer, frais de mutation
- Indemnité d'occupation due au bailleur pendant le maintien dans les lieux
- Analyse critique des pièces comptables et des demandes adverses
Méthodes utilisées
- Évaluation du fonds par le chiffre d'affaires et par la rentabilité
- Évaluation du droit au bail par différentiel de loyerLire l’article de méthode
- Chiffrage des accessoires sur devis plutôt que forfaitLire l’article de méthode
- Exclusion des postes non indemnisablesLire l’article de méthode
Questions fréquentes
L'indemnité d'éviction, c'est la valeur du fonds ou la valeur du droit au bail ?
Cela dépend de la transférabilité du fonds. Si le commerce perd sa clientèle en quittant les lieux (restaurant de quartier, commerce de proximité), l'indemnité principale est la valeur du fonds. Si la clientèle suit l'exploitant (profession libérale, activité de bureau, certaines franchises), c'est la valeur du droit au bail. Le rapport tranche cette question en premier.
Quelles indemnités accessoires peut-on réclamer ?
Frais de déménagement et de réinstallation, trouble commercial pendant le transfert, indemnités de licenciement si l'activité cesse, frais de mutation pour un nouveau fonds, éventuellement double loyer. La jurisprudence exclut certains postes, comme les frais de dépollution ou les investissements non amortis dans des conditions particulières.
Le bailleur peut-il revenir sur son refus de renouvellement ?
Oui, par le droit de repentir (article L. 145-58), dans les quinze jours suivant le moment où la décision fixant l'indemnité devient définitive, et à condition que le preneur soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué un autre local. Un rapport d'évaluation précoce aide le bailleur à décider avant d'engager des frais de procédure.
Combien de temps le preneur peut-il rester dans les lieux ?
Jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, en payant une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative, éventuellement minorée d'un abattement pour précarité. Je chiffre aussi cette indemnité d'occupation.
Pouvez-vous m'assister face à l'expert désigné par le tribunal ?
Oui. C'est la mission d'assistance à expertise judiciaire : préparation des pièces, présence aux réunions, rédaction des dires techniques et analyse du pré-rapport.
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