Votre bailleur refuse de renouveler votre bail dans un centre commercial et vous propose une indemnité calculée sur un simple déménagement, au motif que vous pourrez vous réinstaller ailleurs. Ou bien vous êtes bailleur et vous cherchez à savoir ce qui distingue une indemnité de transfert d’une indemnité de remplacement. Un arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis, rendu dans un litige entre la société King Invest (bailleur) et la société Sodiphot (locataire), illustre ce partage et la charge de la preuve qui l’accompagne.
Les faits
La société Sodiphot exploitait un commerce de photographie dans un centre commercial. Le bailleur a refusé le renouvellement du bail ; le principe d’une indemnité d’éviction n’était pas discuté, seul son montant l’était. Le locataire s’est réinstallé dans un local de surface comparable situé en rue commerçante. Le tribunal avait fixé l’indemnité à 481 302,60 €. Le bailleur a fait appel en soutenant que le fonds avait été transféré sans perte de clientèle et que seule une indemnité de déplacement était due.
Le cadre juridique
L’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre (article L. 145-14 du Code de commerce).
Ce texte pose une présomption : le locataire évincé est réputé perdre son fonds. Le bailleur peut la renverser en démontrant que le fonds est transférable sans perte de clientèle ; l’indemnité se limite alors aux frais du transfert et au manque à gagner temporaire. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, Titre III, §1.19) distingue de la même façon l’indemnité de remplacement, fondée sur la valeur du fonds, et l’indemnité de déplacement, fondée sur la valeur du droit au bail et le manque à gagner, auxquelles s’ajoutent des indemnités accessoires : remploi, déménagement, réinstallation, trouble commercial, perte sur stocks, aménagements non amortis, double loyer.
Ce que la cour a examiné
La comparaison des deux locaux
La cour a confronté l’ancien et le nouveau local point par point :
- surfaces similaires ;
- environnement commercial différent : galerie d’un centre commercial contre rue commerçante ;
- attractivité, accessibilité et visibilité moindres dans le nouveau local ;
- conditions de stationnement différentes ;
- flux de passage sans commune mesure.
Dans un centre commercial, une boutique bénéficie du flux généré par l’ensemble de la galerie et de ses locomotives. Ce flux ne se transporte pas avec l’enseigne. La Charte retient d’ailleurs, pour ces locaux, une lecture des surfaces et des loyers propre aux centres commerciaux et galeries marchandes (Titre III, §6.3).
L’effet du déplacement sur l’activité
Les attestations de l’expert-comptable du locataire établissaient une baisse significative du chiffre d’affaires après le déménagement. Le bailleur a émis des réserves sur ces attestations, mais n’a fourni aucune explication à l’appui de sa demande de les écarter. La cour rappelle deux règles : il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice du locataire est inférieur à la valeur marchande du fonds, et le juge ne peut suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve (article 9 du Code de procédure civile : chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention).
Le choix de l’indemnité de remplacement
Faute de preuve d’un transfert sans perte de clientèle, la cour retient une indemnité de remplacement. Elle se compose de :
- la valeur marchande du fonds de commerce : 398 850 €, montant non contesté par les parties ;
- les frais de réinstallation : 57 534,60 €.
L’indemnité est fixée à 456 384,60 €, contre 481 302,60 € en première instance. La valeur du fonds n’étant pas discutée, l’écart avec le jugement porte sur les autres postes.
Ce que retient l’expert en évaluation
Comparer les locaux avec méthode. L’expert décrit les deux emplacements selon les mêmes critères : surface pondérée, linéaire de vitrine, visibilité, accès, stationnement, flux et environnement commercial. Cette grille objective permet au juge de trancher la question du transfert avant celle du montant.
Mesurer l’effet réel du déplacement. Les comptes avant et après le transfert, retraités des effets saisonniers et conjoncturels, sont la preuve la plus directe d’une perte ou d’une conservation de la clientèle. Un rapport qui présente ces chiffres, avec leurs sources, pèse davantage qu’une affirmation sur la transférabilité.
Chiffrer les accessoires poste par poste. Frais de réinstallation, déménagement, aménagements non amortis, trouble commercial : chaque poste est justifié par des devis ou des factures. Ici, les frais de réinstallation représentaient près de 15 % de la valeur du fonds.
Se souvenir de la charge de la preuve. La présomption joue en faveur du locataire ; c’est au bailleur de la renverser par des éléments précis. Un rapport d’expertise amiable, unilatéral ou conjoint, prépare cette discussion en amont de l’instance et facilite souvent un accord.
Le pouvoir souverain des juges. Le montant de l’indemnité relève de l’appréciation des juges du fond. Un rapport clair, avec des références et une méthode exposée, leur donne les moyens de motiver leur décision.
La décision est consultable sur Légifrance.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit l’évaluation de l’indemnité principale et des indemnités accessoires, ses délais et son tarif. Deux articles complètent celui-ci : les frais de dépollution comme indemnité accessoire d’éviction et l’évaluation du stock ancien d’une boutique.
Et maintenant
Vous devez chiffrer ou contester une indemnité d’éviction ?
Valeur du fonds ou du droit au bail, accessoires poste par poste, indemnité d’occupation : un rapport vérifiable ligne par ligne, pour le bailleur comme pour le preneur.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
