Un bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial et offre une indemnité d’éviction. Pour en faire fixer le montant, il fait désigner un expert en référé. Le preneur, rassuré par cette expertise en cours, attend le rapport avant d’assigner. Trop tard : son action est prescrite. L’arrêt publié de la troisième chambre civile du 12 février 2026 rappelle une règle de calendrier que tout preneur évincé doit connaître.
Les faits
Le 27 juin 2017, la propriétaire de locaux commerciaux a délivré à sa locataire un congé à effet du 31 décembre 2017, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le 6 octobre 2017, elle a assigné la locataire en référé pour obtenir une expertise destinée à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. L’expert a été désigné le 7 décembre 2017 et a déposé son rapport le 10 juillet 2020.
Le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé, la locataire a assigné la bailleresse en paiement de l’indemnité d’éviction. La bailleresse a opposé la prescription. La cour d’appel de Paris lui a donné raison le 30 mai 2024.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, publié au bulletin).
Le point de départ. « Il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé. » Ici, le 31 décembre 2017 ; l’action devait être engagée avant le 31 décembre 2019.
La suspension ne profite qu’à celui qui a demandé l’expertise. L’article 2239 du Code civil suspend la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction avant tout procès. Mais cette suspension « ne joue qu’à son profit », c’est-à-dire au profit de la partie qui a sollicité la mesure. La Cour en déduit que le locataire, défendeur au référé introduit par le bailleur, « ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». En l’espèce, la locataire n’avait émis que « protestations et réserves » devant le juge des référés.
Pas de reconnaissance de dette. La locataire soutenait aussi que le bailleur avait reconnu son droit à indemnité dans un dire adressé à l’expert le 9 septembre 2019, ce qui aurait interrompu la prescription (article 2240). La cour d’appel a souverainement retenu que ce dire « ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque » : l’assignation en référé elle-même distinguait l’indemnité d’occupation, affirmée comme due, de l’indemnité d’éviction, évoquée en termes dubitatifs.
Ce que le preneur doit en retenir
Le calendrier prime sur l’expertise. Une expertise judiciaire en cours n’empêche pas la prescription de courir contre celui qui ne l’a pas demandée. Le preneur qui reçoit un congé avec refus de renouvellement doit, dans les deux ans de sa date d’effet, soit assigner au fond en paiement de l’indemnité d’éviction, soit s’associer expressément à la demande d’expertise du bailleur, ou y ajouter une demande propre, même subsidiaire.
Le chiffrage peut précéder l’expertise judiciaire. Rien n’oblige à attendre le rapport de l’expert désigné pour saisir le juge du fond : l’assignation peut s’appuyer sur un rapport d’évaluation privé du fonds ou du droit au bail, complété ensuite par l’expertise judiciaire. La Cour de cassation admet qu’un rapport unilatéral soit produit, à condition d’être corroboré (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710), et une expertise amiable conjointe a une portée supérieure.
Pour le bailleur, la leçon est symétrique. Formuler l’offre d’indemnité d’éviction en termes prudents, sans reconnaissance non équivoque, préserve le jeu de la prescription. Mais un bailleur qui souhaite au contraire sécuriser une négociation peut, à l’inverse, reconnaître le principe de l’indemnité par écrit.
Ce que l’expert apporte
L’indemnité d’éviction répare le préjudice causé par le refus de renouvellement (article L. 145-14 du Code de commerce) : valeur du fonds si l’éviction l’anéantit, valeur du droit au bail si le fonds peut être transféré, puis frais de déménagement et de réinstallation, droits de mutation du fonds de remplacement, trouble commercial, indemnité pour perte de licence ou de stock le cas échéant. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière consacre un paragraphe à l’indemnité d’éviction (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.19) et au droit au bail (§ 1.18). Un rapport établi tôt, poste par poste, avec les comptes du preneur et des références de cessions comparables, donne au preneur les moyens d’agir dans le délai, et au bailleur une base d’offre sérieuse.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit le rapport, son délai et son tarif. Sur le même thème : Indemnité d’éviction d’une enseigne de photographie en centre commercial et Frais de dépollution et indemnité accessoire d’éviction. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Vous avez reçu un congé avec refus de renouvellement ?
Le délai pour réclamer l'indemnité d'éviction court déjà. Je chiffre le fonds ou le droit au bail et les indemnités accessoires, dans un rapport que votre avocat pourra joindre à l'assignation avant l'échéance.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
