Le déplafonnement du loyer commercial se joue sur une notion, la modification notable des éléments qui composent la valeur locative. Deux arrêts publiés au bulletin en 2025 en précisent les contours : l’un sur les facteurs locaux de commercialité, l’autre sur une charge nouvelle imposée au bailleur par la loi. Les deux intéressent directement la manière dont un expert construit son rapport.
Premier arrêt : il suffit que la modification soit « de nature à » favoriser l’activité
Un commerce de luminaires demandait le renouvellement de son bail. La bailleresse acceptait le principe mais réclamait un loyer déplafonné, en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité. La locataire soutenait qu’il fallait démontrer une incidence effective et réelle de cette évolution sur son commerce.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, publié au bulletin). Elle énonce qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».
Autrement dit, le bailleur n’a pas à prouver que le chiffre d’affaires du preneur a augmenté. Il doit établir que l’évolution du quartier, des transports, de la population ou des équipements présente un intérêt pour le type d’activité exercée dans les locaux. Le lien s’apprécie entre la modification et l’activité, pas entre la modification et les comptes de l’exploitant.
Second arrêt : une obligation légale nouvelle pesant sur le bailleur compte
Dans la seconde affaire, des bailleurs demandaient le déplafonnement du loyer d’un local situé dans un immeuble en copropriété. Parmi les éléments retenus par la cour d’appel de Pau figurait l’évolution de la prime d’assurance responsabilité civile du propriétaire non occupant, devenue obligatoire en 2014 et passée de 644 euros en 2007 à 1 046,90 euros en 2015. La locataire objectait que cette assurance avait été souscrite volontairement avant d’être obligatoire, de sorte que son augmentation ne résultait pas de la loi.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887, publié au bulletin). Elle rappelle que, selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce, les obligations respectives des parties découlant de la loi et génératrices de charges depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui les assume. Elle en déduit que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial », et que tel est le cas de l’obligation d’assurance du copropriétaire non occupant, issue de l’article 58 de la loi du 24 mars 2014 et inscrite à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Peu importe que l’assurance ait été souscrite auparavant. La cour d’appel avait par ailleurs constaté que l’ensemble des charges légales nouvelles avait réduit le revenu locatif des bailleurs de 27,97 % au cours du bail expiré, ce qu’elle a souverainement jugé notable.
Ce que l’expert en retient
Un dossier de déplafonnement se construit sur des faits datés. Pour les facteurs locaux de commercialité, il s’agit de documenter l’évolution du quartier entre la dernière fixation du loyer et le renouvellement : transports, flux, population, enseignes, équipements publics. Le rapport doit ensuite expliquer en quoi cette évolution intéresse le type de commerce exercé, sans avoir besoin d’entrer dans les comptes du preneur, même si ceux-ci restent utiles pour apprécier la valeur locative elle-même.
Les charges du bailleur font partie de l’analyse. L’expert relève les obligations légales apparues pendant le bail expiré et leur coût, en distinguant ce qui résulte de la loi de ce qui résulte de choix du propriétaire. La comparaison des revenus locatifs nets d’une fixation à l’autre donne la mesure du caractère notable.
Le déplafonnement ne fixe pas le loyer. Une fois le principe acquis, reste à établir la valeur locative de marché, selon la définition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.4) et de l’EVS 1 des European Valuation Standards 2025, à partir de références de loyers ramenées à une surface pondérée. Depuis la loi du 18 juin 2014, la hausse est en principe lissée à 10 % par an dans les cas de modification notable et de clause sur la durée (article L. 145-34, dernier alinéa), sauf pour les baux prolongés tacitement au-delà de douze ans.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Sur le même thème : Bail commercial prolongé au-delà de douze ans : pas de lissage du loyer déplafonné et Déplafonnement du loyer commercial : impact du tramway et évolution de la clientèle. Les deux arrêts sont consultables sur Légifrance : 18 septembre 2025 et 23 janvier 2025.
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