Un bail commercial de neuf ans arrive à son terme sans que personne ne bouge : ni congé du bailleur, ni demande de renouvellement du preneur. Le bail se poursuit tacitement, parfois pendant des années. Quand le renouvellement intervient enfin, le loyer est déplafonné. Le preneur peut-il au moins obtenir que la hausse soit étalée, à raison de 10 % par an ? La Cour de cassation a répondu par la négative dans un arrêt publié du 16 octobre 2025.
Les faits
Une société civile immobilière avait donné à bail des locaux commerciaux à une enseigne de distribution à compter du 1er octobre 2001. Le 17 juin 2014, elle a délivré un congé avec offre de renouvellement. Par un arrêt devenu irrévocable, le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2014 a été déplafonné, parce que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation.
La bailleresse a ensuite réclamé une provision sur les loyers et intérêts dus. La locataire a demandé que les augmentations résultant du déplafonnement soient limitées, chaque année, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté cette demande en référé le 14 septembre 2023, et la locataire s’est pourvue en cassation.
Le texte en cause
L’article L. 145-34 du Code de commerce pose le principe du plafonnement : sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, la variation du loyer renouvelé ne peut excéder celle de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, si la durée du bail n’est pas supérieure à neuf ans.
Le même article ajoute deux choses. D’une part, ce plafonnement ne s’applique pas lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. D’autre part, « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». C’est le lissage introduit par la loi du 18 juin 2014.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au bulletin). Elle approuve la cour d’appel d’avoir énoncé que le dispositif de lissage « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».
Le raisonnement tient à la lettre du texte. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 vise deux hypothèses de déplafonnement, la modification notable et la clause contractuelle sur la durée. Il ne vise pas la troisième, celle du bail prolongé au-delà de douze ans. Le lissage n’y est donc pas applicable.
Ce que cela change en pratique
Pour le bailleur, la tacite prolongation au-delà de douze ans est la voie la plus directe vers un loyer de marché : le déplafonnement est acquis sans avoir à démontrer une modification notable, et le nouveau loyer prend effet sans étalement. Encore faut-il que la valeur locative soit établie avec des références vérifiables, car c’est elle, et non le souhait du bailleur, qui fixe le loyer.
Pour le preneur, laisser courir un bail sans demander son renouvellement avant le douzième anniversaire expose à une hausse immédiate. La demande de renouvellement, formée dans les délais, préserve le plafonnement et, si le déplafonnement est acquis pour un autre motif, le lissage. La question mérite d’être suivie avec un calendrier précis.
Pour l’expert, la mission ne change pas dans sa méthode mais dans son enjeu : le rapport de valeur locative doit être d’autant plus solide que son résultat s’applique intégralement dès le renouvellement. La valeur locative de marché est définie par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.4) et par l’EVS 1 des European Valuation Standards 2025 comme le montant auquel le bien devrait être loué, à la date de l’évaluation, entre un bailleur et un preneur consentants. Elle se démontre par des références de loyers de renouvellement et de nouvelles locations, ramenées à une surface pondérée selon les plages recommandées par la Charte.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit le rapport de valeur locative, son délai et son tarif. Sur le même thème : Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond et Déplafonnement du loyer commercial : impact du tramway et évolution de la clientèle. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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