Au renouvellement d’un bail commercial, le loyer est en principe plafonné : il ne peut augmenter davantage que l’indice de référence sur la durée du bail expiré. Ce plafond protège le commerçant. Mais le Code de commerce prévoit des cas où il saute et où le loyer est fixé à la valeur locative. Pour un bailleur, c’est parfois la différence entre 20 000 et 45 000 euros par an. Pour un preneur, c’est le poste qui décide de la survie de l’exploitation.
Le principe : le plafonnement
L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose que, sauf modification notable de certains éléments, le loyer renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Le calcul est mécanique : loyer d’origine multiplié par le rapport entre le dernier indice publié et l’indice de référence du bail.
Cas 1 : la modification notable des éléments de la valeur locative
L’article L. 145-33 énumère les éléments qui déterminent la valeur locative : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Si l’un des quatre premiers a été notablement modifié pendant le bail expiré, le plafond disparaît.
Les facteurs locaux de commercialité sont le terrain de bataille habituel. Une nouvelle ligne de tramway, une zone piétonne, l’arrivée d’une locomotive commerciale, l’augmentation démographique du quartier peuvent constituer une modification notable, à condition qu’elle ait un intérêt pour le commerce considéré. La cour d’appel d’Orléans l’a admis pour une hausse de 30 % de la fréquentation d’un tramway ; l’article consacré à cette décision détaille le raisonnement. À l’inverse, une évolution favorable au quartier mais sans lien avec l’activité du preneur ne suffit pas.
La modification des facteurs locaux de commercialité n’a pas à avoir produit un effet mesurable sur le chiffre d’affaires : il suffit qu’elle soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité effectivement exercée (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, publié au bulletin). Les obligations légales nouvelles mises à la charge du bailleur pendant le bail expiré, comme l’assurance obligatoire du copropriétaire non occupant depuis 2014, entrent aussi dans les éléments à prendre en compte (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887, publié au bulletin).
La modification des caractéristiques du local vise surtout les travaux d’amélioration réalisés par le bailleur, ou par le preneur lorsque le bail prévoit qu’ils reviennent au bailleur sans indemnité à l’expiration. La modification de la destination, par exemple une extension d’activité acceptée en cours de bail, joue aussi.
Cas 2 : le bail de plus de douze ans
Lorsque le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sans qu’il soit besoin de démontrer une modification notable. C’est le piège classique du bailleur qui a laissé courir le bail sans délivrer de congé, et l’occasion la plus fréquente de déplafonnement dans la pratique.
Cas 3 : les locaux monovalents et les bureaux
Les locaux construits en vue d’une seule utilisation, comme un hôtel, un cinéma ou une clinique, échappent au plafonnement : leur loyer est fixé selon les usages de la branche, souvent en pourcentage du chiffre d’affaires ou par référence à un coefficient de loyer. Les locaux à usage exclusif de bureaux relèvent des prix pratiqués pour des locaux équivalents. Les terrains nus suivent aussi un régime propre.
Cas 4 : les clauses du bail
Une clause d’indexation dont le jeu a fait varier le loyer de plus d’un quart depuis la dernière fixation ouvre la révision à la valeur locative (article L. 145-39). Ce n’est pas un renouvellement mais l’effet est comparable, et l’indexation automatique mérite d’être lue avec attention avant de signer.
Comment se calcule la valeur locative
La valeur locative n’est pas le loyer que le bailleur espère. Elle résulte des références de la place : loyers de renouvellement fixés par le juge, nouvelles locations comparables, décisions rendues pour des locaux voisins. Le local est ramené à une surface pondérée : la zone de vente en façade compte pour un, les zones arrière, les réserves, les étages et sous-sols reçoivent des coefficients décroissants justifiés dans le rapport. Les clauses du bail corrigent ensuite le résultat : charges et impôts refacturés, clause de non-concurrence, droit de sous-louer, travaux à la charge du preneur.
Le lissage : la protection du preneur
Depuis la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable des quatre premiers éléments de la valeur locative ou d’une clause du bail relative à sa durée, l’augmentation de loyer ne peut dépasser 10 % du loyer de l’année précédente, chaque année, jusqu’à atteindre la valeur locative (article L. 145-34, dernier alinéa, du Code de commerce). Ce lissage s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, sauf clause contraire acceptée par les parties. La Cour de cassation a précisé qu’il ne bénéficie pas au bail de neuf ans qui s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans : dans ce cas, le loyer déplafonné s’applique sans étalement (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au bulletin). Un déplafonnement de 20 000 à 45 000 euros s’étale donc sur plusieurs années dans les deux premiers cas, et prend effet immédiatement dans le troisième : cela change la stratégie de négociation des deux côtés.
Ce qu’un rapport apporte avant le juge des loyers
Le juge des loyers commerciaux désigne très souvent un expert. Un rapport de partie bien construit permet d’abord de négocier avec des chiffres, ensuite d’orienter la mission de l’expert judiciaire et de préparer les dires. Il tranche la question préalable, celle du déplafonnement, avant de fixer la valeur. La page Valeur locative et loyer commercial décrit le contenu du rapport, le délai et le tarif.
Et maintenant
Votre bail arrive à échéance et le loyer est en discussion ?
Bailleur ou preneur, envoyez-moi le bail et le congé : je vous dis si les conditions du déplafonnement sont réunies et ce que vaut le local sur le marché.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
