Votre bail commercial arrive à renouvellement et le bailleur demande un loyer nettement supérieur au loyer plafonné, au motif que le quartier a changé : une ligne de tramway, une clientèle différente, de nouveaux commerces. Ou bien vous êtes bailleur et vous vous demandez si cette évolution suffit à sortir du plafonnement. L’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 4 avril 2019 (RG n° 18/007151) donne une réponse concrète, avec un calcul de loyer détaillé.
Les faits
La société locataire exploitait un commerce d’articles de maroquinerie à prix accessibles rue de la République à Orléans. Au renouvellement du bail, les bailleurs ont demandé le déplafonnement du loyer en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le tribunal a fait droit à cette demande et fixé le loyer renouvelé à 49 324 € par an. La locataire a fait appel.
Le cadre juridique
Le loyer du bail renouvelé correspond en principe à la valeur locative (article L. 145-33 du Code de commerce), déterminée d’après cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Toutefois, pour un bail de neuf ans, la variation du loyer est plafonnée à l’évolution de l’indice, sauf modification notable de l’un des quatre premiers éléments (article L. 145-34 du Code de commerce). Les facteurs locaux de commercialité sont définis par l’article R. 145-6 du même code : ils dépendent de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, la répartition des activités, les moyens de transport et l’attrait particulier de l’emplacement.
La question posée à la cour était donc double : les changements invoqués sont-ils notables et présentent-ils un intérêt pour le commerce exploité dans les lieux ?
La décision de la Cour d’appel d’Orléans
La cour confirme le jugement. Elle retient une modification notable des facteurs locaux de commercialité fondée sur deux constats :
- La fréquentation du tramway desservant la rue a augmenté de 30 % entre 2002 et 2011. La cour en déduit une hausse proportionnelle du nombre de chalands potentiels devant la boutique.
- La clientèle de la rue a évolué, passant d’une clientèle orientée vers le luxe à une clientèle plus populaire, en phase avec l’activité de la locataire.
Sur ce dernier point, la cour souligne que la modification doit présenter un intérêt objectif pour le commerce considéré. Elle apprécie cet intérêt indépendamment de l’évolution du chiffre d’affaires de la locataire : ce n’est pas la réussite ou les difficultés de l’exploitant qui comptent, mais l’aptitude du nouvel environnement à servir ce type de commerce.
La fixation du loyer
Une fois le déplafonnement acquis, la cour reprend la méthode du tribunal :
- valeur locative unitaire retenue : 400 € par m² pondéré et par an ;
- surface pondérée : 118 m² ;
- minoration de 5 % au titre du remboursement de l’impôt foncier mis à la charge du preneur ;
- majoration de 10 % au titre de la faculté de sous-location prévue au bail.
Le calcul : 118 m² × 400 € = 47 200 € ; × 0,95 = 44 840 € ; × 1,10 = 49 324 € par an.
Ce détail illustre deux règles de méthode. D’abord, la valeur locative se raisonne sur une surface pondérée, qui traduit la valeur commerciale décroissante des zones du local selon leur profondeur et leur accès (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, Titre III, chapitre 6, pour les boutiques de centre-ville). Ensuite, les clauses du bail qui s’écartent des usages, comme le transfert de l’impôt foncier ou la liberté de sous-louer, se traduisent par des correctifs chiffrés : elles font partie des « obligations respectives des parties » de l’article L. 145-33.
Ce que retient l’expert en évaluation
Les transports en commun sont un facteur de commercialité mesurable. Une ligne nouvelle, une station ou une hausse de fréquentation se documentent par les données de l’exploitant du réseau. C’est une preuve objective, plus solide qu’une impression de fréquentation.
L’évolution de la clientèle s’apprécie par rapport au commerce exploité. Un même changement de quartier peut être favorable à une enseigne et défavorable à une autre. L’analyse porte sur l’adéquation entre l’environnement et l’activité prévue au bail, non sur les résultats de l’exploitant.
Les termes de comparaison doivent être précis et discutables. La valeur unitaire de 400 € par m² a été retenue à partir de références de loyers dans la rue et le quartier. Un rapport utile cite chaque référence avec son adresse, sa date, sa surface pondérée et le type de bail, afin que la partie adverse puisse en débattre.
La pondération et les correctifs se motivent. Un coefficient de majoration ou de minoration ne se décrète pas ; il s’explique par la clause du bail qu’il compense et par l’usage de la place.
Le lissage de la hausse. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l’article L. 145-34 prévoit que l’augmentation résultant du déplafonnement ne peut dépasser, par an, 10 % du loyer acquitté l’année précédente. Selon la date de renouvellement, ce lissage peut s’appliquer ; il change en tout cas aujourd’hui la stratégie des deux parties.
Portée de la décision
L’arrêt confirme que la modification notable des facteurs locaux de commercialité s’apprécie de manière concrète et objective, à partir de données vérifiables, et par rapport à l’activité exploitée. Il rappelle aussi que la fixation du loyer déplafonné reste un exercice de méthode : surface pondérée, valeur unitaire justifiée par des références, correctifs liés aux clauses du bail. La décision est consultable sur Légifrance.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit le contenu d’un rapport de valeur locative, ses délais et son tarif. Deux articles complètent celui-ci : les conditions du déplafonnement du loyer commercial et l’augmentation automatique du loyer d’un bail commercial.
Et maintenant
Un renouvellement, une révision ou un déplafonnement se prépare ?
Bailleur ou preneur, faites chiffrer la valeur locative avant de négocier ou de saisir le juge des loyers commerciaux.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
