Une mère donne un terrain nu à sa fille. Des années plus tard, la fille et son mari y construisent une maison, puis vendent l’ensemble après le décès. Pour calculer l’indemnité de réduction due aux autres héritiers, faut-il retenir le prix de vente de la maison, ou la valeur du terrain nu ? La Cour de cassation a tranché le 12 juin 2025, en cassant un arrêt de la cour d’appel de Rennes.
Les faits
La défunte, décédée le 8 septembre 2013, laissait trois enfants et un testament instituant l’une de ses filles légataire universelle. Elle avait aussi consenti à cette fille deux donations de terrains, l’une en 1984 en avancement d’hoirie, l’autre en 2011 hors part successorale. La fille a demandé qu’un expert évalue la valeur vénale des biens donnés ou légués, au jour de l’ouverture de la succession, afin de déterminer l’indemnité de réduction à sa charge.
Le 17 juin 2021, un ensemble immobilier comprenant une partie des terrains donnés, sur lequel une maison d’habitation avait été édifiée, a été vendu 803 000 euros. La cour d’appel de Rennes, le 20 septembre 2022, a retenu ce prix comme valeur du bien donné.
La décision
La Cour de cassation casse cette évaluation (Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 22-24.477). Elle rappelle deux textes du Code civil.
L’article 922 dispose que la réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existant au décès, à laquelle on réunit fictivement les biens donnés « d’après leur état à l’époque de la donation et leur valeur à l’ouverture de la succession » ; si les biens ont été aliénés, il est tenu compte de leur valeur à l’époque de l’aliénation. La Cour précise que les biens fictivement réunis qui se retrouvent au décès dans le patrimoine du donataire « sont évalués comme les biens existants, au jour du décès, dans leur état au jour de la donation ».
L’article 924-2 ajoute que « le montant de l’indemnité de réduction se calcule d’après la valeur des biens donnés ou légués à l’époque du partage ou de leur aliénation par le gratifié et en fonction de leur état au jour où la libéralité a pris effet ».
Deux erreurs sont relevées. La vente était postérieure au décès : pour la masse de calcul, il fallait donc retenir la valeur au jour de l’ouverture de la succession, et non le prix de vente. Surtout, les terrains donnés étaient nus au jour des donations : tant pour la masse de calcul que pour l’indemnité de réduction, il fallait tenir compte de leur état au jour des donations, c’est-à-dire sans la maison construite ensuite par le couple.
Ce que l’arrêt demande à l’expert
Deux dates, un état. L’évaluation porte sur le bien tel qu’il était au jour de la donation (terrain nu, sa surface, sa constructibilité de l’époque), mais à la valeur du jour du décès pour la masse de calcul, et du jour du partage ou de l’aliénation pour l’indemnité de réduction. L’expert doit donc reconstituer un bien qui n’existe plus sous cette forme et lui appliquer le marché d’une autre date.
Le prix de vente n’est pas la valeur. Un prix constaté sur un bien transformé ne renseigne pas directement sur la valeur du bien d’origine. Il peut servir de point de contrôle, par soustraction du coût de la construction et de sa dépréciation, mais la méthode principale reste la comparaison avec des terrains nus similaires vendus autour de la date de référence.
La méthode doit être écrite. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) définit la valeur vénale comme le prix auquel un bien pourrait être vendu, à la date de référence, entre parties informées et sans contrainte (Titre III, § 1.1), et exige que le rapport explicite ses hypothèses et ses réserves (Titre I, § 2.2 et § 4.1). Dans un dossier de réduction, la date de référence et l’état du bien retenus sont des hypothèses juridiques fixées par le mandant ou par le juge : elles figurent en tête du rapport.
Une situation fréquente en Bretagne
Les donations de terrains constructibles aux enfants, suivies d’une construction, sont courantes dans les familles du littoral. Au décès, la valeur du terrain nu au jour du décès peut être très éloignée de la valeur de la maison achevée, et les héritiers non gratifiés ont tendance à raisonner sur cette dernière. L’arrêt rappelle que la loi protège le donataire qui a valorisé le bien par son travail ou son argent : ce qu’il a ajouté ne rentre pas dans la masse.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’expertise à une date passée pour une succession, son délai et son tarif ; la page Particuliers présente les situations voisines. Sur le même thème : Donation déguisée et proposition de rectification par l’administration fiscale. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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