Quelques années après avoir vendu un bien, vous réalisez que le prix accepté était très inférieur à sa valeur. La formule « je me suis fait avoir » n’est pas juridique, mais elle décrit une situation réelle. Quels moyens le droit offre-t-il pour faire annuler la vente, et à quelles conditions les juges y font-ils droit ? Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 décembre 2017 passe en revue les trois fondements possibles, et montre le rôle décisif d’un rapport d’expertise.
Les faits
En 2008, les consorts X. vendent pour 75 000 € deux boutiques de 22 m² et 38 m² ainsi qu’un appartement de 25 m², situés dans le même immeuble rue de Ménilmontant, à Paris (20e). L’acquéreur est une société dont le président est aussi le mandataire des vendeurs et leur conseil habituel depuis de nombreuses années.
En 2013, estimant avoir vendu à vil prix, les vendeurs saisissent le tribunal de grande instance de Paris.
Premier fondement : le prix doit être sérieux
Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties (article 1591 du Code civil). Un prix dérisoire équivaut à une absence de prix et entraîne la nullité de la vente ; pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, l’article 1169 du Code civil le dit expressément.
Le tribunal juge que 75 000 € représente une somme sérieuse, quand bien même elle serait inférieure à la valeur vénale des biens. Un prix bas n’est pas un prix dérisoire. Ce premier moyen échoue.
Deuxième fondement : la lésion, enfermée dans un délai de deux ans
C’est dans le cadre de la rescision pour lésion que le droit s’intéresse le plus directement à la valeur vénale : « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente » (article 1674 du Code civil).
Les vendeurs ont fait évaluer leurs biens par un expert. Le rapport conclut à une valeur vénale de 335 000 €. Le calcul de la lésion est alors le suivant :
- sept douzièmes de 335 000 € représentent 195 416 € ;
- la vente est lésionnaire si le prix est inférieur à 335 000 − 195 416 = 139 583 € ;
- le prix payé, 75 000 €, est très en dessous de ce seuil ; l’écart avec la valeur atteint 260 000 €.
La lésion était donc caractérisée. Mais l’action doit être intentée dans les deux ans à compter du jour de la vente (article 1676), et ce délai était expiré depuis 2010. Les vendeurs ne l’invoquent pas ; le calcul permet néanmoins de mesurer le préjudice.
Le rapport d’expertise n’est pas un simple avis de valeur
Pour appuyer leur demande, les vendeurs produisent un rapport d’expertise fondé sur deux méthodes :
- la méthode par le revenu, par capitalisation des loyers : 316 525 € ;
- la méthode par comparaison, à partir des prix au mètre carré du quartier : 354 816 €.
L’expertise ayant été conduite de manière amiable et conjointe, l’expert avait d’abord proposé une fourchette de taux de capitalisation de 5 à 7,5 %, avant de retenir 4 % au vu des observations des parties. La valeur retenue, 335 000 €, se situe entre les deux approches. Le croisement de plusieurs méthodes est conforme aux recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, Titre III, chapitre 2), aucune méthode n’étant applicable à tous les biens.
Le tribunal avait jugé ce rapport « insuffisamment probant ». La Cour d’appel considère au contraire qu’il a été établi par un « professionnel particulièrement qualifié » et l’admet pour apprécier le dol. La différence entre les deux lectures tient à la nature du document : un rapport qui justifie et démontre la valeur selon une méthodologie, et engage la responsabilité de son auteur, se distingue d’un avis de valeur qui l’affirme sans démonstration (Charte, Titre I, §1.1).
Troisième fondement : le dol
La sous-évaluation du prix ne fait aucun doute. Mais un prix bas ne suffit pas : encore faut-il établir que le consentement a été obtenu par des manœuvres ou des mensonges (article 1137 du Code civil ; ancien article 1116 pour les contrats antérieurs au 1er octobre 2016). Le délai de l’action court du jour où le dol a été découvert (article 1144).
La Cour relève que le dirigeant de la société acquéreuse était à la fois professionnel de l’immobilier et conseil habituel des vendeurs, de sorte qu’il a pu « tromper ses cocontractants, tant sur la valeur des biens vendus, que sur les options qui leur étaient ouvertes sur la fixation de cette valeur ». Concrètement, il leur avait présenté la vente à 75 000 € comme la meilleure façon d’éviter un redressement fiscal sur une succession et sur l’impôt de solidarité sur la fortune.
Le dol étant caractérisé, la vente est annulée.
Ce que l’arrêt enseigne
Trois enseignements se dégagent pour le vendeur d’un bien, en particulier d’un local commercial dont la valeur est moins intuitive que celle d’un logement.
Les délais commandent tout. Deux ans pour la lésion à compter de la vente, cinq ans pour la nullité à compter de la découverte du vice du consentement. Passé ces délais, la seule constatation d’un prix très bas ne suffit plus.
La valeur se prouve par un rapport. Sans le rapport d’expertise, la Cour n’aurait pas pu mesurer l’ampleur de la tromperie. Un rapport établi par un expert indépendant, selon plusieurs méthodes, a été décisif là où le tribunal avait d’abord douté.
Le conseil du mandataire ne remplace pas un avis indépendant. Le mandataire chargé de vendre peut donner une estimation, mais il est partie à l’opération. Lorsque les sommes en jeu sont importantes, ou lorsque le mandataire propose lui-même d’acheter, un second avis s’impose : celui d’un notaire ou d’un avocat sur le montage, et celui d’un expert en évaluation immobilière sur la valeur. La Charte (Titre I, §4.1.3) impose d’ailleurs à l’expert de déclarer et de gérer tout conflit d’intérêts, ce qui garantit au vendeur que l’évaluation n’est liée ni à l’acquéreur ni à l’intermédiaire.
Le coût d’un rapport, facturé au temps passé, est sans commune mesure avec l’écart constaté ici entre 75 000 € et 335 000 €.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission de chiffrage d’une vente conclue en dessous de la valeur. Deux décisions voisines sont commentées sur ce site : le vendeur est réputé connaître la valeur de son bien et sa superficie et faire annuler une VEFA pour surévaluation du prix.
Et maintenant
Votre bien a perdu de la valeur à cause d’un tiers ?
Construction voisine, vice caché, erreur de surface, surévaluation à l’achat : la moins-value et la perte de jouissance chiffrées selon la méthode admise par les tribunaux.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
