Quelques mètres carrés manquants suffisent à ouvrir un contentieux : entre un acquéreur et son vendeur, entre un promoteur et son architecte, entre l’acquéreur et le diagnostiqueur qui a certifié la surface. Deux arrêts de la troisième chambre civile, l’un publié en novembre 2024, l’autre rendu en mars 2026, précisent qui répond de l’écart et quel préjudice peut être réclamé. Dans les deux cas, le chiffrage de la valeur du mètre carré manquant est au centre du débat.
La règle Carrez
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose, pour toute vente d’un lot de copropriété, la mention de sa superficie privative. Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle, dans l’année de l’acte. Le décret du 23 mai 1997 précise les surfaces à exclure : planchers des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, caves, garages, emplacements de stationnement.
Premier arrêt : l’architecte répond des plans qu’il a dessinés
Une société de construction-vente avait confié à un architecte une mission complète de maîtrise d’œuvre, des études préliminaires à l’assistance à la réception. Un lot a été livré avec un déficit d’au moins 6,70 mètres carrés par rapport à la surface prévue. Le promoteur a assigné l’architecte. La cour d’appel de Bordeaux, statuant sur renvoi, avait rejeté la demande au motif que l’architecte n’avait pas de mission de mesurage.
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23-12.315, publié au bulletin). L’architecte chargé de la direction de l’exécution des travaux « était tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis », indépendamment de toute mission de mesurage (article 1147, devenu 1231-1, du Code civil). Sur le préjudice, la Cour juge que « le maître de l’ouvrage peut réclamer l’indemnisation d’un manque à gagner résultant de la non-conformité de l’ouvrage » et que le juge « ne peut refuser d’indemniser une perte de chance » dès lors qu’il la constate, ici la chance de vendre à meilleur prix. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Poitiers.
Second arrêt : le diagnostiqueur répond de son mesurage envers l’acquéreur
Par acte du 25 avril 2017, un appartement au troisième étage, avec des toilettes sur le palier, une chambre de service au cinquième étage et une cave, avait été vendu 270 000 euros. Le diagnostiqueur avait certifié une superficie de 60,07 mètres carrés. Les acquéreurs ont assigné les vendeurs en réduction de prix et le diagnostiqueur en indemnisation. La cour d’appel de Versailles avait retenu que les toilettes sur le palier et la chambre de service devaient être comptées, « la surface de ces locaux, qui ne faisaient l’objet d’aucune exclusion légale ou réglementaire du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 », mais avait écarté la responsabilité du diagnostiqueur.
La Cour de cassation approuve le premier point et casse le second (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-13.288). En écartant la responsabilité du diagnostiqueur malgré l’erreur de mesurage, la cour d’appel a violé l’article 1240 du Code civil, selon lequel tout fait de l’homme qui cause un dommage oblige son auteur à le réparer. Les vendeurs sont mis hors de cause ; le diagnostiqueur est renvoyé devant une autre cour d’appel.
Ce que l’expert chiffre
Le mètre carré n’a pas un prix unique. La diminution de prix de l’article 46 est proportionnelle : prix de vente multiplié par la surface manquante rapportée à la surface déclarée. Mais le préjudice réparable au titre de la responsabilité, celui du promoteur envers l’architecte ou de l’acquéreur envers le diagnostiqueur, se mesure autrement : ce que le bien aurait valu avec la surface promise, moins ce qu’il vaut réellement. Selon la configuration, une chambre de service au cinquième étage sans ascenseur et des toilettes sur le palier ne valent pas le prix moyen du mètre carré de l’appartement. Le rapport établit une valeur au mètre carré par nature de surface, à partir de ventes comparables.
Le manque à gagner d’un promoteur se calcule sur la grille de prix. Pour un lot neuf, le préjudice est l’écart entre le prix que la surface prévue aurait permis d’obtenir, d’après la grille de commercialisation et les ventes réalisées dans le programme, et le prix effectivement obtenu. La perte de chance, elle, se chiffre en fraction de cet écart, selon la probabilité que la vente se serait faite au prix supérieur.
Mesurer avant de discuter. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière consacre un chapitre aux surfaces et superficies, et distingue la superficie cadastrale, les surfaces réglementaires et les surfaces contractuelles (6e édition, novembre 2025, Titre III, chapitre 3), avec des préconisations de pondération (chapitres 4 et 6). Un rapport d’expertise commence par un relevé des surfaces selon chaque définition applicable ; c’est souvent là que l’écart s’explique, entre une surface habitable, une surface Carrez et une surface de plans.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit le chiffrage d’une perte de valeur, son délai et son tarif. Sur le même thème : Le vendeur est réputé connaître la valeur et la superficie de son bien et DPE erroné : le diagnostiqueur doit une perte de chance de négocier le prix. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 7 novembre 2024 et 5 mars 2026.
Et maintenant
La surface réelle ne correspond pas à celle annoncée ?
Je mesure, je compare aux règles applicables (Carrez, plans, contrat) et je chiffre l'écart en valeur : réduction de prix, manque à gagner ou perte de chance, avec des comparables au mètre carré vérifiables.
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