Vous avez acheté un logement neuf sur plan, dans un but locatif et fiscal, et sa revente quelques années plus tard fait apparaître une perte importante. Peut-on obtenir l’annulation de la vente au motif que le prix était surévalué ou que le rendement promis n’a pas été atteint ? Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 16 novembre 2018 apporte une réponse nuancée : l’action n’est pas forcément prescrite, mais la preuve de la surévaluation doit être apportée par un rapport d’expertise, et une perte à la revente ne suffit pas.
Les faits
M. et Mme Y. achètent en 2006 un appartement en état futur d’achèvement à LIMOGES, par l’intermédiaire d’un cabinet de conseil, pour 175 600 € TTC. L’objectif est un investissement locatif sous le régime dit « de Robien », qui suppose de louer le bien au moins neuf ans.
L’appartement est livré en août 2008 et loué 600 € par mois. Dès 2013, le loyer doit être abaissé à 489 € pour retrouver un locataire. En 2017, le bien est revendu 83 000 €.
Entre-temps, en 2013, les acquéreurs ont assigné le promoteur, le cabinet de conseil et la banque : ils demandent l’annulation de la vente et invoquent un manquement au devoir de conseil.
Le délai pour agir
Le tribunal de grande instance de Paris juge la demande en nullité du contrat de réservation prescrite : le contrat date de mai 2006 et le délai de droit commun est de cinq ans (article 2224 du Code civil).
La Cour d’appel est plus favorable aux acquéreurs sur ce point. Le délai de l’action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage, ou de la date à laquelle la victime en a eu connaissance. Or c’est en décembre 2012, en faisant estimer leur bien, que M. et Mme Y. ont suspecté un préjudice. Leur action en responsabilité n’est donc pas prescrite. Le même raisonnement vaut pour la nullité fondée sur l’erreur ou le dol, dont le délai court du jour de leur découverte (article 1144 du Code civil).
Sur le fond, en revanche, la Cour ne leur donne pas raison.
La preuve de la surévaluation
Les acquéreurs soutiennent avoir été trompés sur la valeur de l’appartement lors de la signature. La Cour rappelle qu’une revente à perte neuf ans plus tard ne prouve pas, juridiquement, que le prix d’achat était excessif.
Le raisonnement mérite d’être suivi pas à pas, car il est celui que tout expert appliquerait :
- La comparaison se fait hors taxes. Le prix de 175 600 € TTC correspond à 146 822 € hors TVA. Dans le neuf, la TVA, les frais d’acte et les frais de commercialisation sont perdus à la revente si la hausse du marché ne les compense pas.
- L’écart doit être significatif. L’évaluation produite retenait une valeur de 134 083 €, soit un écart d’environ 9 % avec le prix hors taxes. La Cour juge cet écart « proche » du prix payé.
Pour obtenir gain de cause, M. et Mme Y. auraient dû démontrer, par un rapport d’expertise établi à la date de la vente, un écart important entre le prix hors taxes et la valeur de marché. Le droit ne sanctionne pas l’erreur sur la valeur en tant que telle (article 1136 du Code civil) ; il sanctionne la tromperie ou l’information fausse, à condition de les prouver.
L’emplacement, cause première de la perte
Le prix payé était sans doute un peu élevé. Mais la perte s’explique surtout par le marché local. LIMOGES a perdu des habitants à partir des années 1970 ; la population s’est ensuite stabilisée, avec un léger regain dans les années 2000, avant la crise de 2008.
La conséquence est une vacance élevée : 8,9 % de logements vacants en 2015, proche de la moyenne nationale de 8,4 %, mais dans une ville où l’offre neuve continuait de croître. À l’inverse, certaines communes littorales du Finistère connaissent une vacance quasi nulle : L’ÎLE-TUDY comptait à la même date un seul logement vacant sur 1 417, soit 0,1 %.
Un bien immobilier se dégrade un peu chaque année et l’entretien croît avec le temps. Si le marché local ne progresse pas, ou ne suit pas au moins l’inflation, le capital investi s’érode. L’opération ne reste rentable que si le rendement permet de l’amortir en quelques années.
Les acquéreurs reprochent au promoteur de ne pas les avoir informés de la « situation défavorable du marché immobilier local, marqué par une augmentation du nombre de logements et une diminution du nombre d’habitants ». La Cour constate qu’aucune preuve n’est rapportée d’une garantie contractuelle ou d’une information erronée du promoteur. Tout ce qui est avancé doit être démontré.
L’avantage fiscal a limité la perte
L’appartement, acheté 175 600 €, est loué 7 200 € par an, soit un taux de capitalisation brut de 4,10 %. Le dispositif « de Robien recentré » permettait de déduire des revenus fonciers un amortissement de 50 % du prix sur neuf ans, soit 87 800 €, ou 9 756 € par an.
Dans le commentaire d’origine, j’avais assimilé cet amortissement à une économie d’impôt pour obtenir un rendement théorique proche de 9,6 %. C’est une simplification : l’économie réelle dépend du taux marginal d’imposition et des prélèvements sociaux du contribuable. L’ordre de grandeur reste néanmoins parlant, et la Cour relève qu’« aucune des pièces produites n’établit qu’ils n’ont pu bénéficier des avantages fiscaux escomptés ».
Bilan simplifié de l’opération :
- perte en capital : 175 600 − 83 000 = 92 600 € ;
- avantage fiscal, dans l’hypothèse la plus favorable : 87 800 € ;
- loyers bruts perçus sur neuf ans : environ 59 500 € ;
- à déduire : charges de gestion, intérêts d’emprunt et trésorerie avancée lorsque la mensualité dépassait le loyer.
L’opération est proche de l’équilibre pour un bien revendu 47 % de son prix. Ce résultat tient uniquement au levier fiscal, dont la puissance expliquait qu’il ait soutenu des programmes dans des villes sans besoin réel de logements. Les dispositifs suivants, Scellier puis Pinel, ont introduit un zonage selon la tension du marché et réduit l’avantage.
Sécuriser un projet d’investissement
L’arrêt confirme une ligne constante : l’acquéreur est censé se renseigner sur la valeur du bien qu’il achète. Avant de signer, quelques vérifications sont à sa portée :
- la démographie et la vacance des logements sur la commune (données INSEE) ;
- les loyers effectivement pratiqués dans le quartier, et non le loyer projeté ;
- les prix de revente des programmes livrés quelques années plus tôt dans le même secteur ;
- l’existence, ou non, d’une garantie contractuelle sur les chiffres avancés.
Un rapport d’expertise établi avant l’achat compare le prix hors taxes à la valeur de marché et documente ces points. Il constitue aussi, si un litige survient, la pièce que les juges attendent. En cas de procès, l’acquéreur doit justifier d’informations mensongères, de la vacance locative ou de la perte de l’avantage fiscal, et de la surévaluation du bien par un rapport d’expertise. Réunies, ces preuves ont permis à d’autres investisseurs d’obtenir la condamnation du vendeur.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission d’évaluation d’un préjudice lié à un prix surévalué. Deux décisions voisines sont commentées sur ce site : défiscalisation immobilière et valeur réelle du bien acheté et peut-on faire annuler une vente parce qu’on s’est fait avoir.
Et maintenant
Votre bien a perdu de la valeur à cause d’un tiers ?
Construction voisine, vice caché, erreur de surface, surévaluation à l’achat : la moins-value et la perte de jouissance chiffrées selon la méthode admise par les tribunaux.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
