Vous avez acheté un appartement dans une résidence de tourisme avec un bail commercial et un avantage fiscal. Neuf ans plus tard, l’exploitant vous propose un nouveau bail à un loyer nettement inférieur, et vous vous demandez si la vente peut être annulée pour défaut d’information. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 19 juin 2020 a répondu à cette question pour des acquéreurs d’une résidence exploitée sous l’enseigne Pierre & Vacances. Cet article présente le raisonnement et ce qu’il implique pour évaluer ce type de bien.
Le montage habituel
Les résidences de tourisme du littoral finistérien, au GUILVINEC ou à BÉNODET par exemple, donnent régulièrement lieu à des évaluations, et l’histoire racontée par cet arrêt est celle que l’on entend souvent.
L’achat d’un appartement neuf s’accompagne d’un bail commercial avec l’exploitant, d’une durée de neuf ans, et d’un loyer présenté comme garanti. S’y ajoute un avantage fiscal. Dans l’affaire commentée, la résidence était située en zone de revitalisation rurale (ZRR), ce qui ouvrait droit à la réduction d’impôt du dispositif dit « Demessine » (Code général des impôts, article 199 decies E) et à la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition, la location meublée avec prestations en résidence de tourisme échappant à l’exonération de TVA (article 261 D). Cette récupération suppose que le bien reste affecté à cette exploitation pendant vingt ans ; en cas d’arrêt anticipé, la TVA récupérée doit être en partie reversée.
Pendant les neuf premières années, le loyer est versé comme prévu. À l’échéance, l’exploitant propose un renouvellement à un loyer révisé à la baisse, parfois de façon marquée : un rendement qui passe de 5 % à 2 % du prix d’acquisition, par exemple. Le propriétaire a alors deux options : accepter le nouveau loyer ou gérer lui-même les locations. S’il habite sur place, la gestion directe est envisageable ; sinon, il accepte souvent le rendement réduit pour préserver l’avantage fiscal.
L’affaire
Les acquéreurs n’ont pas signé le nouveau bail, mais n’ont pas non plus exploité le bien par eux-mêmes. L’avantage fiscal a dû être remboursé. Ils ont alors demandé l’annulation de la vente pour dol, reprochant à la société venderesse une réticence dolosive : selon eux, elle avait entretenu la croyance en des éléments erronés et n’avait pas agi de bonne foi dans le montage de la vente et du bail.
Le dol est une cause de nullité du contrat lorsque les manœuvres ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante ont provoqué le consentement (Code civil, article 1116 ancien pour les contrats antérieurs au 1er octobre 2016, article 1137 depuis). Encore faut-il établir que le vendeur connaissait l’information et l’a dissimulée, et que cette information était déterminante.
La frontière entre promesse commerciale et garantie de rendement
La question posée à la cour était celle-ci : la documentation commerciale laissait-elle entendre un bon rendement, ou garantissait-elle ce rendement pendant toute la durée de l’opération ?
La jurisprudence exige, pour engager la responsabilité du vendeur, la preuve d’une véritable garantie de rendement, comme je l’ai décrit à propos de la vente en l’état futur d’achèvement. La Cour d’appel de Paris suit la même logique. Le loyer initial était certes « plus attractif que celui proposé dans le cadre du nouveau bail », mais la résidence se trouvait en zone de revitalisation rurale, ce que les acquéreurs savaient. Il leur appartenait de se renseigner sur le potentiel touristique de la zone et d’investir, ou non, en conséquence. Aucune faute n’est retenue contre le vendeur, et la vente n’est pas annulée.
Autrement dit, le loyer du premier bail est un engagement contractuel de neuf ans, pas une promesse sur les vingt années du montage fiscal. La baisse au renouvellement relève du marché, non du dol, sauf à prouver que le vendeur connaissait dès l’origine l’impossibilité de maintenir ce niveau et l’a caché.
Ce que cela implique pour la valeur du bien
Pour l’évaluateur, un appartement en résidence de tourisme sous bail commercial se traite comme un bien d’investissement. Sa valeur dépend du loyer réellement attendu sur la durée, du taux de rendement exigé par le marché pour ce type d’actif, de la solidité de l’exploitant, de l’état de la résidence et du poids des charges de copropriété, souvent élevées. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) décrit les méthodes par le revenu (Titre III, chapitre 2, §2.2), en rappelant que le choix des paramètres doit être justifié.
Trois points de vigilance reviennent dans ces dossiers :
- le loyer de référence : retenir le loyer du bail renouvelé ou proposé, non celui du bail initial, dès lors que ce dernier est échu ;
- la revente : le marché des appartements en résidence de tourisme est étroit, les acquéreurs sont d’autres investisseurs, et le prix de revente s’écarte souvent du prix d’acquisition dans le neuf ;
- la fiscalité résiduelle : la TVA restant à régulariser et la perte éventuelle de la réduction d’impôt pèsent sur la décision d’un acquéreur qui reprendrait le bien avant la fin des vingt ans.
Avant d’investir
Comme pour toute opération de défiscalisation, l’avantage fiscal ne devrait pas être l’élément décisif de l’achat. Quelques questions permettent de raisonner sur la valeur plutôt que sur l’économie d’impôt : la zone a-t-elle un potentiel réel, notamment une fréquentation touristique et une population stables ou croissantes ? Quel est l’écart entre le prix du neuf proposé et le prix de biens comparables dans l’ancien, et cet écart est-il justifié ? Sera-t-il possible de revendre le bien à un prix au moins égal dans quinze ou vingt ans ?
Le conseil que je donne le plus souvent est simple : acheter un bien que l’on est heureux de posséder, qu’il rapporte 3 % ou 6 %. Le rendement peut changer au renouvellement du bail ; l’attrait du bien lui-même, son emplacement et sa qualité de construction, restent.
Pour aller plus loin
L’évaluation des pertes de valeur et des préjudices liés à un investissement immobilier est présentée sur la page Préjudices immobiliers. Sur le même thème : faire annuler une VEFA et défiscalisation immobilière et valeur réelle.
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