Un copropriétaire souhaite annexer un bout de palier, un ancien WC commun ou un couloir pour agrandir son lot. Le syndicat doit alors fixer un prix, et chacun se demande combien vaut une surface qui, seule, ne se loue ni ne s’habite. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris, commenté en février 2019, porte sur un cas limite : une cage d’escalier restée la propriété de l’ancien propriétaire de l’immeuble. Il permet de distinguer les parties communes qui ont une valeur vénale de celles qui n’en ont pas.
Le cadre juridique
Les parties communes sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Leur aliénation est décidée en assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la même loi, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Le prix de cession se répartit ensuite de plein droit entre les copropriétaires, proportionnellement aux quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot (article 16-1).
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) consacre désormais un paragraphe à cette question (Titre III, §1.23). La valeur des parties communes y est définie comme le montant auquel elles peuvent être raisonnablement cédées, à un copropriétaire ou à un tiers. Elle se détermine à partir de la valeur vénale de référence de l’élément concerné, à laquelle est appliquée une pondération objective, en abattement ou en majoration, traduisant son utilité fonctionnelle et économique pour la copropriété comme pour l’acquéreur pressenti. La Charte distingue la cession en pleine propriété de l’attribution d’un droit de jouissance exclusive, dont la valeur reste inférieure.
Le cas courant : une partie commune qui crée de la valeur
L’exemple le plus fréquent est la réunion de chambres de service au dernier étage pour en faire un seul appartement. Le couloir qui les dessert, partie commune, est intégré au nouveau lot avec l’accord de l’assemblée. Les autres copropriétaires y gagnent souvent moins de passage dans l’immeuble, et une recette répartie entre eux.
Un copropriétaire d’un étage intermédiaire peut de la même façon annexer une portion de palier ou d’anciens sanitaires communs, dès lors que cela ne gêne pas les autres.
La méthode : raisonner en plus-value
Le calcul est simple à énoncer. On détermine la valeur vénale du lot après annexion, on en retranche la valeur du lot avant annexion, puis on déduit les frais nécessaires à l’opération : géomètre pour le modificatif de l’état descriptif de division, architecte le cas échéant, honoraires du syndic, frais d’acte et droits de mutation, travaux de raccordement.
Le solde est la plus-value apportée par l’opération au lot bénéficiaire. C’est sur cette base que se négocie le prix de cession, en général partagé entre le copropriétaire acquéreur et le syndicat. Un mètre carré annexé ne vaut pas le prix moyen du mètre carré de l’immeuble : un couloir aveugle transformé en dégagement ou en placard apporte moins qu’une pièce supplémentaire avec fenêtre. C’est précisément ce que la pondération de la Charte cherche à traduire.
Et lorsque personne ne réalise de plus-value ? C’est le signe que la partie concernée n’a pas de valeur vénale propre.
Le cas limite : la cage d’escalier
L’arrêt oppose une société, ancienne propriétaire de tout l’immeuble, au syndicat des copropriétaires. Après avoir vendu les lots privatifs, la société était restée propriétaire de lots correspondant à la cage d’escalier. Le syndicat lui réclamait 5 235 € d’arriérés de charges pour ces lots.
Le jugement de première instance
Le tribunal de grande instance de Paris désigne un expert immobilier, qui évalue les lots à 65 000 €. Le tribunal attribue alors les lots au syndicat sur cette base, sous déduction des arriérés de charges et des frais de procédure, soit un peu plus de 58 000 € à verser à la société pour une cage d’escalier.
Les arguments du syndicat en appel
Le syndicat conteste cette valeur et avance quatre éléments :
- La cage d’escalier n’est pas habitable : elle ne peut être ni louée ni occupée, donc pas valorisée par le revenu ou par comparaison avec des logements.
- Elle est grevée d’une servitude de passage au profit de tous les lots, ce qui interdit tout usage privatif.
- Le syndicat a lui-même engagé 37 325 € pour la remettre en état.
- L’état descriptif de division prévoyait que la société devait céder les lots restants pour un euro symbolique une fois la division réalisée.
La décision de la Cour
La Cour d’appel retient ce raisonnement. L’engagement de céder pour un euro symbolique était irrévocable. La servitude de passage, les travaux financés par le syndicat et « l’absence de marché pour ce genre de biens » confirment une valorisation symbolique.
Ce que l’arrêt enseigne à l’évaluateur
Cette décision illustre une règle de méthode : avant de chercher un prix au mètre carré, il faut se demander qui pourrait acheter le bien et pour quel usage. La valeur vénale suppose un acquéreur consentant et une commercialisation adéquate (Charte, Titre III, §1.1). Une cage d’escalier grevée d’une servitude au profit de tous les lots n’a pas d’acquéreur possible en dehors du syndicat, et ce dernier n’en tire aucune utilité supplémentaire puisqu’il en a déjà l’usage.
Trois points de vigilance en découlent pour toute évaluation de parties communes :
- Lire les actes. L’état descriptif de division, le règlement de copropriété et les servitudes peuvent contenir des engagements ou des contraintes qui priment sur toute approche de marché.
- Identifier le bénéficiaire réel. Si l’annexion ne crée de plus-value pour aucun lot, la partie commune n’a pas de valeur vénale, quelle que soit sa surface.
- Tenir compte de ce qui a déjà été payé. Des travaux financés par la copropriété sur un élément dont elle n’est pas encore propriétaire réduisent d’autant ce qu’elle peut raisonnablement verser.
Cette approche, qui part de l’utilité et non de la surface, rejoint le principe de la Charte selon lequel l’évaluation repose sur l’analyse des transactions récentes portant sur des biens similaires, ajustées pour tenir compte des différences (Titre III, §2.1). Lorsqu’aucune transaction similaire n’existe, l’expert le dit, et il explique pourquoi la valeur retenue est faible ou symbolique.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale présente la mission d’évaluation d’un lot ou d’une fraction d’immeuble. Deux articles du même thème complètent celui-ci : les éléments d’un rapport d’expertise et les EVS 2025.
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