Vous vendez, achetez ou financez un logement classé F ou G, et vous entendez parler de « nouvelles normes européennes d’évaluation ». Les European Valuation Standards 2025 de TEGOVA, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, modifient effectivement la façon dont un expert traite la performance énergétique et la valeur retenue par les banques. Cet article explique ce qui change concrètement, avec un exemple chiffré, et ce qui relève d’une simple continuité.
Ce que sont les EVS
Les European Valuation Standards (EVS) sont les normes d’évaluation publiées par TEGOVA, l’association européenne des organisations d’experts en évaluation (tegova.org). Les experts certifiés REV et TRV s’engagent à les appliquer. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière, dans sa 6e édition de novembre 2025, s’y réfère explicitement et adopte la même définition de la valeur vénale.
L’EVS 1 définit la valeur de marché comme le montant estimé auquel un bien s’échangerait, à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, les parties ayant agi en connaissance de cause, prudemment et sans contrainte. Cette définition reprend celle du règlement européen sur les exigences de fonds propres des banques (règlement (UE) n° 575/2013, dit CRR).
Deux raisons expliquent la révision de 2025 : la législation européenne sur la performance énergétique des bâtiments, et la révision du CRR par le règlement (UE) 2024/1623, qui impose aux banques des critères d’évaluation prudents pour leurs garanties immobilières.
Ce qui change pour un bien mal classé
La règle de l’EVS 6
La norme EVS 6, « Valuation and Energy Efficiency », est nouvelle. Elle distingue deux situations (§ 6.1).
Lorsqu’aucune échéance légale n’affecte le droit d’utiliser ou de céder le bien en raison de sa classe énergétique, et que des transactions comparables existent en nombre suffisant, l’expert évalue par comparaison, sans avoir à chiffrer des travaux. Le marché intègre lui-même l’étiquette.
Lorsqu’une échéance légale existe, par exemple une interdiction de louer à défaut d’atteindre une classe donnée, l’expert doit, dans la plupart des cas, procéder par la méthode résiduelle :
- comparer la classe actuelle du bien avec celle exigée à la prochaine échéance ;
- estimer la valeur de marché du bien dans l’hypothèse où il aurait été rénové à cette classe, à partir de biens comparables de cette classe ;
- déduire de cette valeur le coût de la rénovation nécessaire ;
- le cas échéant, selon l’ampleur des travaux et la pratique du marché, déduire les frais de financement, les honoraires et une marge.
En France, l’échéance existe pour les logements loués : la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 interdit la mise en location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, des F en 2028 et des E en 2034. Elle ne concerne pas l’occupation par le propriétaire.
Exemple chiffré
Maison de 120 m² classée G, destinée à la location :
- valeur par comparaison avec des maisons de même classe, sans tenir compte de l’échéance : 300 000 € ;
- valeur estimée après rénovation en classe C, par comparaison avec des maisons de cette classe : 320 000 € ;
- coût des travaux (isolation, chauffage) : 60 000 € ;
- valeur résiduelle : 320 000 − 60 000 = 260 000 €.
L’écart de 40 000 € entre la première approche et la seconde mesure ce que le marché des biens comparables n’a pas encore intégré, ou ce qu’un acquéreur informé de l’échéance déduira. L’expert explique dans son rapport laquelle des deux approches il retient et pourquoi.
Un point pratique : l’EVS 6 précise que l’évaluateur peut s’appuyer sur l’estimation du coût des travaux figurant dans le certificat de performance énergétique, si elle est récente et de qualité suffisante. En France, l’audit énergétique, obligatoire à la vente de certaines maisons mal classées, joue ce rôle. À défaut, un devis d’entreprise reste la meilleure base.
Ce qui change pour votre crédit
La valeur prudente
Le CRR révisé impose aux banques d’évaluer leurs garanties selon des « critères d’évaluation prudemment conservateurs ». La note d’orientation EVGN 2 des EVS 2025 en détaille l’application. Cette valeur prudente, que la Charte décrit à son § 1.16 :
- exclut toute anticipation de hausse des prix ;
- est ajustée lorsque la valeur de marché actuelle paraît sensiblement supérieure à ce qui serait soutenable sur la durée du prêt ;
- s’applique principalement aux évaluations réalisées pour un prêt hypothécaire réglementé.
La Charte précise que la valeur prudente n’est pas une base de valeur autonome, mais une méthodologie appliquée à partir de la valeur de marché. Concrètement, le rapport destiné à une banque peut comporter deux chiffres : la valeur de marché et la valeur prudente, cette dernière servant au calcul du ratio prêt-valeur.
Conséquences pour l’emprunteur
Un bien dont la valeur dépend d’une rénovation à venir, ou dont le marché local est en phase de hausse rapide, verra sa valeur prudente s’écarter de sa valeur de marché. Cela peut réduire le montant finançable ou conduire la banque à demander un apport plus élevé. La performance énergétique devient un paramètre de risque explicite, au même titre que la localisation et l’état général.
Ce qui change dans le rapport
Les EVS 4 (processus d’évaluation et lettre de mission) et EVS 5 (rapport) n’ont pas été bouleversées, mais la Partie VI des EVS 2025, consacrée à l’évaluation et à la durabilité, a été profondément révisée. Elle demande à l’expert de considérer les risques physiques liés au climat (inondation, sécheresse, incendie) et les risques de transition (réglementation, obsolescence énergétique) lorsqu’ils sont susceptibles d’influencer la valeur.
En pratique, un rapport conforme aux EVS 2025 et à la Charte contient, pour un bien résidentiel :
- la classe énergétique, la date du diagnostic et la méthode de calcul appliquée ;
- l’échéance réglementaire applicable, selon que le bien est loué ou occupé ;
- l’estimation du coût des travaux lorsque la méthode résiduelle est retenue, avec sa source ;
- l’exposition aux risques naturels connus.
La Charte rappelle en parallèle (Titre IV, § 1.6) que le DPE repose sur un calcul conventionnel qui ne mesure pas la consommation réelle. Les factures des dernières années, lorsque le propriétaire accepte de les communiquer, complètent utilement l’analyse. Elles ne sont pas obligatoires, mais elles sont éclairantes.
Ce que cela signifie selon votre situation
Propriétaire occupant. Aucune obligation de travaux ne pèse sur vous. Vérifiez la classe et la date de votre DPE (validité dix ans) ; si le bien est en F ou G, une étude des travaux prioritaires vous donnera un ordre de grandeur utile pour une vente ultérieure.
Propriétaire bailleur. L’échéance s’applique à vous. Un audit énergétique, des devis et un plan de financement intégrant les aides publiques sont les trois étapes habituelles avant de décider entre travaux et vente.
Acquéreur. Demandez le DPE, l’audit s’il existe, et des devis. Vérifiez la faisabilité technique et réglementaire des améliorations (copropriété, secteur protégé). Le coût des travaux est un élément objectif de la discussion sur le prix.
Investisseur. Les biens décotés à rénover peuvent présenter un intérêt si le calcul intègre tous les coûts de mise en conformité, les délais et le risque d’évolution des exigences. La méthode résiduelle de l’EVS 6 est précisément l’outil de ce calcul.
Questions fréquentes
Mon bien est classé E, dois-je m’en préoccuper ? Pas dans l’immédiat s’il est occupé ou loué jusqu’en 2034. Un bien E bien situé et en bon état conserve son attractivité ; l’échéance est à anticiper, pas à subir.
Les travaux sont-ils rentables ? Cela dépend du bien, du marché local et du coût des travaux. Comparer la valeur après rénovation avec le coût des travaux, comme le fait la méthode résiduelle, répond à la question au cas par cas. La Charte rappelle à cet égard que la « valeur verte » n’existe pas en tant que telle, mais que les critères environnementaux peuvent avoir une incidence positive ou négative selon les marchés (§ 1.17).
Ces règles s’appliquent-elles partout en Europe ? Les EVS sont communes ; les échéances réglementaires sont nationales. En France, elles s’articulent avec les règles sur la décence des logements loués.
L’essentiel
Les EVS 2025 ne changent pas la définition de la valeur, mais elles précisent comment traiter la performance énergétique quand une échéance légale pèse sur le bien, et elles introduisent la valeur prudente pour le crédit. Pour le lecteur, l’enseignement est simple : connaître la classe de son bien, l’échéance qui s’y attache et le coût des travaux, c’est déjà disposer des trois données dont l’expert a besoin.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la méthode et le rapport. Sur le même thème, vous pouvez lire Quels éléments contient un rapport d’expertise ? et Réforme du DPE 2026 : quel impact sur la valeur vénale ?.
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