Votre logement chauffé à l’électricité était classé F ou G ; depuis le 1er janvier 2026, une simple attestation le fait passer en E, sans travaux. Vous vendez, vous partagez une succession ou vous déclarez un patrimoine : faut-il retenir l’ancienne étiquette ou la nouvelle, et la décote « passoire thermique » disparaît-elle pour autant ? Cet article explique ce que change la réforme, ce qu’elle ne change pas, et comment je la traite dans une expertise en valeur vénale.
Ce qui change au 1er janvier 2026
L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel le 26 août 2025 (NOR : ATDL2519132A), modifie un seul paramètre du calcul du diagnostic de performance énergétique : le coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité, abaissé de 2,3 à 1,9. Le texte est consultable sur Légifrance.
Ce coefficient convertit l’énergie consommée et payée par l’occupant (énergie finale) en énergie nécessaire pour la produire et l’acheminer (énergie primaire). Le gaz et le fioul conservent un coefficient de 1. Seuls les logements chauffés à l’électricité sont donc concernés.
Un exemple suffit à mesurer l’effet. Un logement consommant 300 kWh/m²/an d’électricité en énergie finale affichait 690 kWh/m²/an en énergie primaire (300 × 2,3). Il affiche désormais 570 kWh/m²/an (300 × 1,9). Ce seul recalcul peut faire gagner une classe, parfois deux.
Selon les estimations gouvernementales publiées à l’appui de l’arrêté, environ 850 000 logements sortent ainsi des classes F et G, sur les 4,8 millions que comptait le parc de résidences principales au 1er janvier 2023.
Les DPE établis avant le 1er janvier 2026 restent valables. Une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée sans nouvelle visite sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME ; elle a la même portée que le diagnostic initial.
Ce que pèse l’étiquette dans les prix
Pour apprécier l’effet de la réforme, il faut d’abord rappeler ce que le marché faisait de l’étiquette avant elle. Les chiffres ci-dessous sont ceux publiés par leurs auteurs à la date indiquée ; ils décrivent une situation passée et non une règle.
- Selon le bilan des Notaires de France publié fin 2025, 40 % des ventes de logements anciens portaient sur des biens classés E, F ou G.
- Toujours selon les Notaires de France (données 2024), un appartement classé G se vendait en moyenne 12 % de moins qu’un appartement classé D ; pour une maison classée G, l’écart atteignait 25 % dans certaines régions.
- Une étude SeLoger de janvier 2025 estimait la décote moyenne des logements F ou G à environ 15 %, soit 452 €/m² de moins qu’un bien classé D, avec une marge de négociation de 5,9 % contre 3 % pour un bien classé D.
Les écarts territoriaux sont marqués. Dans les zones tendues, la décote observée sur les appartements restait modérée, autour de 4 %. Dans les secteurs ruraux ou détendus, elle dépassait souvent 20 %.
Le financement suit la même logique. D’après une étude Meilleurtaux de mars 2026, plusieurs établissements appliquaient une majoration de 0,10 à 0,30 point de taux aux biens F ou G, et certains ne retenaient pas les loyers futurs en l’absence de programme de travaux.
Un reclassement administratif, pas une amélioration du bien
C’est le point que l’expert doit garder à l’esprit. La réforme ne modifie ni la consommation réelle, ni les factures, ni le confort thermique. Elle corrige un paramètre de calcul. Le logement qui passe de G à E par le seul effet du coefficient reste, physiquement, le même : mêmes murs, mêmes menuiseries, mêmes déperditions.
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre IV, § 1.6) rappelle d’ailleurs que le DPE repose sur un calcul conventionnel et que « la méthodologie de calcul conventionnelle ne permet pas d’évaluer la consommation réelle des bâtiments ». Il en découle trois conséquences pour l’évaluation.
La décote liée aux travaux ne disparaît pas automatiquement. Un acquéreur informé sait que la nouvelle étiquette ne traduit pas une isolation meilleure. Le coût des travaux reste un élément objectif de la négociation ; les ordres de grandeur cités par les courtiers en 2025 allaient de 200 à 450 €/m² selon l’ampleur de la rénovation.
Les contraintes réglementaires, elles, changent. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, interdit progressivement la mise en location des logements les moins performants : classe G depuis le 1er janvier 2025, classe F en 2028, classe E en 2034. Un bien reclassé E retrouve donc son potentiel locatif jusqu’à l’échéance suivante, et le marché le sait.
L’accès au crédit s’améliore. Un bien reclassé E n’entre plus dans les grilles restrictives appliquées aux classes F et G.
Comment je traite le DPE dans un rapport
La Charte définit la valeur vénale comme la somme d’argent contre laquelle un bien serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acquéreur et un vendeur consentants, après une commercialisation adéquate, les parties ayant agi en connaissance de cause, prudemment et sans pression (Titre III, § 1.1). La définition de la valeur de marché de l’EVS 1 des European Valuation Standards 2025 est identique en substance. L’expert restitue donc ce que le marché intègre effectivement, pas ce qu’il devrait intégrer en théorie.
Quelques repères pratiques que j’applique :
- Identifier la date du DPE et le coefficient utilisé. Un diagnostic antérieur au 1er janvier 2026 avec un coefficient de 2,3, un diagnostic postérieur et une attestation ADEME recalculée ne disent pas la même chose. Le rapport le précise.
- Distinguer l’étiquette de la performance réelle. L’étiquette conditionne des droits (louer, réviser le loyer). La performance réelle conditionne les charges et le confort. Les deux entrent dans la formation du prix, mais différemment.
- Ajuster la décote aux faits observés. Si les biens reclassés E sans travaux se vendent au même prix que les biens « nativement » E, le rapport le constate. Si les acquéreurs continuent de négocier en fonction des travaux, il le constate aussi. L’expertise repose sur des références de transactions, pas sur des présomptions.
- Vérifier l’énergie de chauffage. La réforme ne touche que l’électricité. Deux biens voisins et comparables, l’un au gaz et l’autre à l’électricité, peuvent désormais afficher des étiquettes différentes pour une performance réelle identique.
L’EVS 6 des EVS 2025 fournit un cadre utile : lorsqu’aucune échéance légale n’affecte le droit d’user ou de disposer du bien, la méthode par comparaison suffit ; lorsqu’une échéance existe, l’évaluateur estime la valeur du bien supposé rénové à la classe requise, puis déduit le coût de la rénovation. Le reclassement administratif déplace précisément l’échéance applicable à certains logements, ce qui modifie le raisonnement à retenir.
Succession, divorce, contrôle fiscal
En matière de succession, les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle au jour de la transmission (article 761 du Code général des impôts). Un décès survenu le 31 décembre 2025, avec un bien classé G, et un décès survenu le 2 janvier 2026, avec le même bien reclassé E, peuvent conduire à des valeurs différentes pour un logement strictement identique. L’expert doit pouvoir expliquer cet écart, qui tient à une modification réglementaire et non à l’état du bien.
En cas de divorce, si l’évaluation intervient en 2026 sur un bien dont le DPE date de 2024, la question se pose de retenir l’étiquette d’origine ou l’attestation recalculée. La réponse dépend de la date d’évaluation fixée par le juge ou convenue entre les parties, et de ce que le marché prenait en compte à cette date.
En matière d’impôt sur la fortune immobilière, de donation ou de succession, l’administration apprécie la valeur au jour du fait générateur. Elle pourrait contester une décote « passoire thermique » appliquée à un bien dont l’attestation montre un classement E au 1er janvier de l’année d’imposition. Un rapport qui explique le raisonnement est alors la meilleure protection.
En résumé
La réforme du 1er janvier 2026 modifie la lecture administrative de la performance énergétique de nombreux logements chauffés à l’électricité. Elle a des conséquences juridiques concrètes : droit de louer, financement, calendrier de travaux. Elle ne change rien à la réalité physique du bien. Le rapport d’expertise doit articuler ces deux dimensions à partir des transactions observées. Le marché mettra probablement plusieurs mois à intégrer cette réforme ; d’ici là, le choix rigoureux des références comparables reste le meilleur guide.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la méthode et le contenu du rapport. Sur le même thème, vous pouvez lire Corrélation DPE-prix : les limites méthodologiques de l’analyse immobilière et Rénovation énergétique : pourquoi les économies promises ne sont pas toujours au rendez-vous.
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