Quand une commune ou un établissement public foncier exerce son droit de préemption et que le vendeur refuse le prix proposé, c’est le juge de l’expropriation qui fixe le prix. À quelle date, et dans quel état le bien doit-il être évalué ? Deux arrêts de 2025 apportent des réponses utiles : le premier sur la consistance du bien et l’état des parties communes d’une copropriété, le second sur la rigueur arithmétique attendue d’une décision de prix.
Le cadre
L’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté, exclusif de toute indemnité accessoire, est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation. L’article L. 322-1 du Code de l’expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. En matière de préemption, la Cour de cassation transpose : la consistance s’apprécie au jour du jugement de première instance.
Premier arrêt : les parties communes comptent, même si leur dégradation vient de la ZAD
Le propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété situé en zone d’aménagement différé avait notifié une déclaration d’intention d’aliéner. L’établissement public foncier, délégataire du droit de préemption, l’a exercé, puis a saisi le juge de l’expropriation faute d’accord sur le prix. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de tenir compte de l’état dégradé des parties communes, parce que cette dégradation résultait de l’arrêt de tous travaux d’entretien après la création de la zone, et non d’une carence du propriétaire.
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-23.206, publié au bulletin) : « le prix du bien préempté, qui doit être fixé d’après sa consistance au jour du jugement de première instance, prend en compte, s’agissant de biens situés dans un immeuble en copropriété, l’état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières résulte de l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien après la création de la zone d’aménagement différé ».
La règle est sévère pour le propriétaire, mais cohérente : le prix est celui du bien tel qu’il est, et un acquéreur paierait moins un appartement dont la cage d’escalier et la toiture sont à reprendre. La cause de la dégradation n’entre pas dans le calcul du prix, même si elle peut, le cas échéant, fonder une autre action.
Second arrêt : un prix doit être cohérent d’un bout à l’autre
Dans une autre affaire de préemption par le même établissement public foncier, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait fixé le prix d’une propriété à 4 868 170 euros. Ses motifs évaluaient séparément la maison, les dépendances et le terrain, pour 753 700, 337 710 et 3 729 600 euros, soit 4 821 010 euros ; un autre passage des motifs retenait 3 776 760 euros ; et le terrain était compté à 160 euros par mètre carré sur 23 310 mètres carrés, alors que le premier juge avait appliqué 156 euros sur 24 210 mètres carrés.
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-10.351) : tout jugement doit être motivé, et « la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs » (article 455 du Code de procédure civile). Le prix est renvoyé devant la cour d’appel de Nîmes.
Ce que l’expert en retient
La date et l’état sont fixés par la loi, pas par le dossier. Pour un bien préempté, le rapport évalue la consistance au jour du jugement de première instance, avec l’état réel des parties privatives et des parties communes à cette date : procès-verbaux d’assemblée générale, diagnostics, devis de travaux votés ou différés, photographies datées. Un bien situé en zone d’aménagement différé est souvent dans un immeuble où les travaux ont cessé ; le rapport le documente et en chiffre l’incidence.
L’usage effectif et la date de référence restent ceux de l’expropriation. Les règles de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation s’appliquent : la qualification du bien s’apprécie à la date de référence, et les changements de valeur provoqués par l’annonce de l’opération sont écartés. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière consacre un paragraphe à l’indemnité d’expropriation (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.20) et rappelle l’exigence d’hypothèses écrites (Titre I, § 2.2).
Le calcul doit se refaire. L’arrêt du 25 septembre 2025 sanctionne une décision, mais la leçon vaut pour le rapport : une surface, un prix unitaire, une somme, un total, et rien qui se contredise d’une page à l’autre. Le mémoire de l’exproprié ou du préempté est d’autant plus utile au juge qu’il lui donne un calcul fermé, référence par référence.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission devant le juge de l’expropriation, son délai et son tarif. Sur le même thème : Expropriation : trois arrêts récents sur l’emprise partielle, la dépollution et la perte de loyers. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 3 avril 2025 et 25 septembre 2025.
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