Vous vous demandez ce qui garantit l’indépendance d’un expert judiciaire en matière immobilière, ou vous exercez une activité immobilière et vous envisagez de demander votre inscription sur une liste de cour d’appel. L’arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 15 juin 2023 (pourvoi n° 23-60.021) précise comment cette indépendance doit être appréciée : au regard de la situation concrète du candidat, et non d’une présomption tirée de sa profession.
Le cadre : qui peut être inscrit sur une liste d’experts
Les listes d’experts judiciaires sont établies par chaque cour d’appel en application de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971 et du décret n° 2004-1463 du 23 décembre 2004. Les rubriques sont fixées par une nomenclature ; l’arrêté du 5 décembre 2022 place les estimations immobilières sous la rubrique C.18.
Parmi les conditions d’inscription, l’article 2, 6°, du décret exige que le candidat n’exerce aucune activité incompatible avec l’indépendance nécessaire à l’exercice de missions judiciaires d’expertise. L’article 8, alinéa 1er, prévoit que l’assemblée générale des magistrats du siège apprécie les candidatures, notamment au regard des besoins des juridictions, mais qu’elle ne peut refuser une inscription pour absence de besoin lorsqu’elle inscrit d’autres candidats dans la même rubrique.
Les faits
Une professionnelle exerçant une activité d’administration de copropriétés avait demandé son inscription sur la liste des experts de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans les rubriques immobilières. L’assemblée générale des magistrats du siège a rejeté sa demande le 4 novembre 2022, pour deux motifs : l’absence de besoin des juridictions et un conflit d’intérêts tenant à son activité. Elle a formé un recours devant la Cour de cassation, seule compétente pour connaître de ces décisions.
La décision
L’absence de besoin ne pouvait être opposée
L’assemblée générale avait inscrit, lors de la même séance, trois autres candidats dans les mêmes rubriques. La Cour de cassation juge qu’elle a commis une erreur manifeste d’appréciation en invoquant les besoins des juridictions, puisque l’article 8 du décret interdit ce motif de refus lorsque d’autres candidats sont inscrits sous la même rubrique.
L’administration de copropriétés n’est pas, en soi, incompatible
La Cour juge également que l’activité d’administrateur de copropriétés ne constitue pas, par elle-même, l’exercice d’une activité incompatible avec l’indépendance nécessaire à l’exercice de missions judiciaires d’expertise. L’assemblée générale ne pouvait donc pas déduire un conflit d’intérêts de la seule profession de la candidate. Elle devait examiner sa situation réelle.
La décision de refus est annulée en ce qu’elle rejetait l’inscription.
Ce que dit cette décision de l’indépendance
L’indépendance s’apprécie au cas par cas. Le conflit d’intérêts n’est pas attaché à un métier ; il naît d’une situation : un lien avec une partie, un intérêt dans l’issue du litige, une relation d’affaires avec l’un des plaideurs. C’est la logique du Code de procédure civile, qui permet de récuser un technicien pour les mêmes causes que les juges (article 234) et qui lui impose d’accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité (article 237). Les dispositions du Code relatives aux mesures d’instruction confiées à un technicien encadrent l’ensemble de la mission.
Les garanties sont d’abord dans la pratique. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, Titre I, §4.1.3) définit le conflit d’intérêts comme toute situation où un intérêt personnel, professionnel ou financier de l’expert est susceptible d’influencer, ou de paraître influencer, son jugement. Elle impose de déclarer et de gérer ces situations et de renoncer à toute mission présentant un risque de partialité. Elle interdit aussi d’indexer les honoraires sur la valeur du bien expertisé (Titre I, §2.1), afin que le résultat de l’évaluation soit sans effet sur la rémunération. Pour les experts de justice, elle rappelle les obligations propres aux missions judiciaires : respect du contradictoire, exécution personnelle de la mission (Titre I, §4.4).
Les activités connexes ne sont pas exclues, mais elles se déclarent. Un professionnel qui administre des immeubles, gère des biens ou intervient dans des transactions peut être inscrit. En revanche, il ne peut accepter une mission concernant un immeuble qu’il gère, une partie qu’il conseille ou un secteur où il a un intérêt direct. La déclaration d’indépendance faite au juge lors de la désignation, puis aux parties à la première réunion, sert précisément à vérifier cela.
En pratique, pour les parties à une expertise
Si vous êtes partie à une expertise judiciaire, vous pouvez vérifier l’absence de lien entre l’expert désigné et les autres parties, et soulever une demande de récusation dans le délai prévu si un tel lien existe. La profession principale de l’expert n’est pas, en elle-même, un motif ; un lien concret l’est. À l’inverse, un expert qui exerce une activité immobilière apporte souvent une connaissance directe du marché local, utile à la mission, dès lors que sa situation est transparente.
Pour les candidats à l’inscription
L’arrêt confirme que les cours d’appel apprécient les candidatures sur des critères objectifs : qualification, expérience, moralité, et absence d’incompatibilité concrète. Un dossier de candidature a intérêt à décrire précisément les activités exercées, les mesures prises pour éviter les conflits d’intérêts (refus de missions sur les immeubles gérés, séparation des activités) et la formation suivie en matière de procédure.
Pour aller plus loin
La page Expertise judiciaire et assistance décrit le déroulement d’une expertise judiciaire et l’assistance d’une partie, avec délais et tarif. Deux articles complètent celui-ci : comment devenir expert immobilier et les éléments d’un rapport d’expertise.
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